外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。

　　一、主要法律依据

　　《中华人民共和国中外合资经营企业法》及其《实施条例》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》及其《实施细则》、《中华人民共和国外资企业法》及其《实施细则》、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]第171号)、《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见>有关问题的通知》(商资字[2006]192号)、《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)。

　　二、需符合的条件

　　除符合第四条“申请条件”外，设立外商投资房地产企业还应符合下列条件：

　　1、外商投资房地产企业范围：

　　外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。

　　2、外商投资房地产企业投资总额与注册资本的比例：

　　(1)投资总额在1000万美元(含1000万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%;

　　(2)投资总额在300万美元至1000万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%;

　　(3)投资总额在300万美元以下(含300万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70%。

　　3、境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，须妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。

　　境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。

　　4、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

　　5、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。

　　(1)申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。

　　(2)已设立外商投资企业新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

　　6、境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批

　　三、申请材料

　　1、设立申请书;

　　2、投资各方共同编制或外国投资者编制的可行性研究报告;

　　3、由合营(作)各方法定代表人或其授权的代表签署的合营(作)企业合同和章程;外资企业只提交外国投资者法定代表人或其授权的代表签署的外资企业章程;

　　4、由合营(作)各方委派或合作各方协商确定的合营(作)企业董事长或联合管理委员会主任、副董事长或副主任、董事或委员人选名单，简历，有效身份证件(复印件)，投资各方董事委派书;外资企业法定代表人(或者董事会人选)名单，简历，有效身份证件(复印件)，董事委派书;

　　5、外国投资者所在国家公证机关出具的关于投资者主体资格证明或身份证明公证书(香港、澳门和台湾地区投资者提供当地公证机构关于投资者主体资格证明或身份证明的公证文件);

　　6、我国驻该国使(领)馆对外国投资者所在国家公证机关出具的关于投资者主体资格证明或身份证明公证书的认证文件(香港、澳门和台湾地区投资者无须提供此项文件);

　　注：外国投资者为为自然人的，提供个人履历;提供有中国使(领)馆签证的护照复印件作为投资者身份证明并能提供有效护照原件供核对的，不需提交公证、认证文件;港、澳、台地区投资者为自然人的，提供个人履历;提供大陆公安机关签发的《港澳居民来往内地通行证》或《台湾居民来往大陆通行证》印件作为投资者身份证明并能提供有效护照原件供核对的，不需提交公证文件。

　　7、境外投资者(授权人)与境内法律文件送达接受人(被授权人)签署的《法律文件送达授权委托书》;

　　8、外国投资者资信证明文件和法定代表人身份证明文件(复印件);

　　9、中方的银行资信证明、注册登记证明(复印件)、法定代表人身份证明文件(复印件);

　　10、外国投资者股东名册;

　　11、项目土地或房地产来源证明(国有土地使用证、房屋所有权证或土地、房产权的预约出让/购买协议等);

　　12、如中方是以国有资产投入，应提供国有资产评估报告及国有资产管理部门的确认文件;

　　13、企业名称预核准通知书;

　　14、商务部门规定的其他应当提交的材料。

　　四、注意事项

　　外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

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