国有土地上房屋征收与补偿条例

第三章 补偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》对房屋征收补偿的范围、标准等进行了具体的规定：

1、补偿范围和补偿标准。

在房屋征收过程中，最关键的问题就是补偿是不是公平，这次的立法花了很大的篇幅对补偿制度做了比较详细的规定。具体涉及到这样一些内容，一个就是补偿的标准，按照规定，从总的原则来讲是公平补偿，具体体现在很多方面了，一个是具体的标准，在这里房屋征收补偿是三个内容的补偿，或者是它的补偿范围是三个方面。一个是被征收房屋价值补偿，比如说征收了一套房，这套房值200万，就要补偿200万。总体的要求是不低于公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，公告之日比如说今天做了征收决定，并公布于众，那么今天当天公告之日的房地产市场价格，类似房地产或者是在同一个地方，相同品质的房屋。如果没有市场价的话，需要一些程序来补足的。可能这个地方没有市场交易或者是交易间隔时间很长，最早的交易是一个月前的交易，所以这个价格可能要有具体的一些规定来补充，总体上讲就是要等额补偿。

除了补偿房屋征收的价值以外，还有就是因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。搬房子需要费用、需要时间，另外临时安置如果说要提供进行产权调换的话，就涉及到需要临时的周转或者是回迁房，这个要过一年、两年临时周转用房，临时安置费用等等是需要补偿。还有就是停产停业的损失，如果说是经营性用房，在这个期间你会有很大的损失，这个停产停业的损失怎么计算也要由当地具体的规定。所以从补偿的范围来讲实际上就是三块，被征收房屋的价值，然后因征收房屋造成的搬迁费、安置费用、被征收房屋的停产停业的损失这三大块的费用。

当然各地也要对搬迁或者是很配合的当事人要制定相关的奖励的一些规定，这个主要是取得征收工作快速的进行，所以要制订相关的奖励政策。有的地方已经是有了这方面的试点，应该说效果很好。

2、优先补偿和未登记的房屋补偿

优先补偿主要是对那些征收个人住宅被征收人符合住房保障条件的，本来条件就很艰难，这种情况下做出房屋征收决定的市、县级人民政府应该优先给予住房保障，因为他们生活比较困难，本身就属于保障安置的范畴，所以在这里要优先考虑到他们的生存权，所以要优先补偿。

还有一种是未登记的房屋，由于各种各样的原因，有时候房屋是实际存在、实际使用，但是没有经过登记，没有产权证，这个要区别对待，要调查认定。如果说没有实质性的问题就是行使上有一些问题或者是有各种各样的原因，政府或者个人的原因，没有登记但是是合法的，没有超出临时建筑许可期限的，要给予补偿。所以这里合法的要予以补偿，不合法的不予补偿。这里也是针对有一些房屋违法建造，政府三令五申就是不改，就是不纠正，然后事后一拆迁，一征收以后，他们要求补偿的，这是属于不当得利，所以不合法的不予补偿，这也是涉及到公共利益和个人利益之间的平衡。

3、补偿方式

按照《条例》的规定，现在补偿是两种，一种是货币补偿，一种是产权调换。

货币补偿用的比较多，如果你愿意自己去在别的区域买房，或者是自己更方便自由来决定的话，用货币补偿是更合适的方式。如果你愿意找到同等价位的房子也可以进行产权调换，产权调换也是政府的一种义务，如果老百姓要求，被征收人要求产权调换的，政府必须要提供可供调换的房屋，而且要有一定的选择空间。在这里要注意，尤其是旧城区改造的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，在这里做出征收决定的市县人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。通俗一点讲，实际上有点类似于回迁或者类似于回迁的补偿方式。

这个是过去老百姓意见非常大，本来在这个城区里面生活很方便，现在一改造以后就把我赶到老远的地方，而且不提供回迁的房屋，这就非常不合理。所以这次涉及到旧城区改建的，就是做出征收决定的政府要充分考虑到老百姓的需求，要提供改建地段或就近地段的房屋，实际上也是一种公平补偿的应有之意。

实际产权调换有两种，一种是回迁，一种是提供别的可替代的产权调换的位置，如果老百姓愿意的话也是可以的。所以从补偿方式上来讲比过去更灵活，更能满足被征收人的利益需求。