拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

拆迁补偿价格评估的方法一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

1、市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

北京市房屋拆迁评估办法

第一条 根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定，结合本市实际情况，制定本规则。

第二条 被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则第二条至第七条规定评估确定。

第三条 房屋拆迁补偿价计算公式为：

房屋拆迁补偿价＝（基准地价×K＋基准房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价

第四条 基准地价和基准房价构成区位补偿房价。其中，基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。

住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）制定并定期公布。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

第五条 K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0．7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。

第六条 被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》（京房地评字（1996）573号）（和《北京市住宅楼房估价技术规范》（京房地评字（1999）655号）执行。

第七条 根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋(不含已购公有住房)的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法评估。

按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定实行产权调换的，所调换房屋的价格按照前款规定评估。

第八条 非住宅房屋拆迁评估，可以按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字（1999）656号）执行，也可以按照国家规定的其他评估方法进行评估。

第九条 本规则由市国土资源和房屋管理局负责解释。

上海市房屋拆迁评估办法

第一条（制定依据）

为规范房屋拆迁估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条（适用范围）

凡在本市国有土地上进行房屋拆迁估价活动的，适用本规定。

第三条（从业资格）

房地产估价机构从事房屋拆迁估价，应当具有经上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）核准的房屋拆迁估价资格。

未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构，不得接受房屋拆迁估价委托、出具估价报告或价格咨询报告。

第四条（资格申请、核准及公布）

房地产估价机构可以向市房地资源局书面申请房屋拆迁估价资格。市房地资源局根据估价机构的资质等级、从业经历、估价技术水平、社会信誉等，结合房屋拆迁工作需要，予以核准。

核准的房屋拆迁估价机构（以下简称估价机构）名单，由市房地资源局予以公布。

第五条（拆迁估价委托）

在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内，拆迁人只能委托一家由被拆迁人或者拆迁当事人确定的估价机构进行估价，并与其签订书面的房屋拆迁估价委托合同。

估价机构接受估价委托，应当核验拆迁人的房屋拆迁许可证。

第六条（房屋拆迁估价机构的确定）

估价机构的确定应当公开、透明，一般采取被拆迁人（即按照市政府规定租金标准承租公有房屋和私有居住房屋的承租人〖以下简称：承租人〗及房屋所有人）投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。

采取投票方式的，由估价机构向拆迁人提出估价意向，拆迁人应当如实将有估价意向的估价机构名单（不得少于5家）提供给被拆迁人，并组织被拆迁人在此范围内进行投票。根据投票结果，按照简单多数的原则，得票数第一位的为拆迁基地的估价机构，第二位的为重新估价机构。拆迁人应当将投票结果进行公告。

区县房地局应当对投票、抽签过程进行监督，并可以邀请区县监察委、街道办事处等共同监督。

第七条（禁止转让业务）

估价机构接受房屋拆迁估价委托后，不得向其他估价机构转让受托的估价业务。

第八条（拆迁人义务）

拆迁人应当如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。

拆迁人未如实提供有关资料、未履行委托合同约定的义务，造成估价失实或其他后果的，由拆迁人承担相应责任。

第九条（被拆迁人义务）

被拆迁人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，并配合估价机构进行实地查勘。

第十条（估价人员现场查勘）

房地产估价人员应当持证上岗，并对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄被拆迁房屋状况的照片，有必要的可拍摄录像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

被拆迁人拒绝房地产估价人员实地查勘或不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十一条（拒绝估价的处理）

被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，致使房屋估价无法进行的，估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价。

第十二条（抽样估价）

对成片简屋、旧里及非成套独用居住房屋，拆迁人应当委托估价机构做抽样估价报告。抽样估价样本比例不得低于同类被拆迁房屋建筑面积的5％。抽样估价结果明显低于被拆迁房屋所处区域最低补偿单价标准的，拆迁人应当将抽样估价的结果在拆迁范围内进行公示，估价机构可以不再出具分户估价报告；但被拆迁人要求对其房屋进行估价的，拆迁人应当委托估价机构进行估价。

第十三条（估价时点）

房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁分期实施的，以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。

房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限（包括延长期限）。

第十四条（估价机构义务）

估价机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成估价，向拆迁人出具估价报告（包括分户估价报告）。估价机构未按照约定的时间和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担相应的责任。

第十五条（估价技术标准）

估价机构应当按照市房地资源局颁布的房屋拆迁估价技术规范及拆迁法规、规章的有关规定，进行房屋拆迁估价。

第十六条（估价成果用途）

房屋拆迁估价报告只作为房屋拆迁补偿的依据，不得用作其他用途。

第十七条（公示及咨询）

估价机构在向拆迁人出具估价报告前，应当将拆迁估价的初步结果向拆迁当事人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向拆迁人提供委托范围内被拆迁房屋的估价报告（包括分户估价报告）。拆迁人应当将分户估价报告送交被拆迁人。

拆迁人、被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第十八条（复估及重新委托估价）

拆迁当事人对估价结果有异议的，可以在收到估价报告或分户估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复估，也可以另行委托估价机构重新估价。

拆迁当事人向原估价机构书面申请复估的，估价机构应当在收到复估申请的3日内向申请人出具书面复估结论。估价机构调整估价结果的，还应向拆迁人出具调整后的估价报告并注明调整原因。

拆迁当事人委托重新估价的，应当委托投票或者协商或者抽签确定的重新估价机构进行估价。委托人需支付估价费用，受托的重新估价机构应当在10日内出具估价报告。

第十九条（估价鉴定申请）

拆迁当事人对原估价机构的估价结果、复估结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，可以自收到估价报告、复估结论或重估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会（以下简称专家委员会）申请鉴定。

拆迁当事人向专家委员会申请鉴定的，应当提交相应的估价报告（包括复估结论、重估报告）。

估价机构应当配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供估价报告、估价技术报告及鉴定所需的其他有关资料。

第二十条（专家鉴定）

专家委员会受理申请鉴定后，应当对相应估价报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定，并在收到申请后的10日内出具鉴定意见。

经专家委员会鉴定，估价报告合法、规范、合理的，估价结果作为房屋拆迁补偿的依据；估价报告不合法或者不规范或者不合理的，由专家委员会指定其中一家估价机构进行再估价。受指定的估价机构应在7日内出具再估价报告。

拆迁当事人对再估价的结果无争议的，再估价结果作为拆迁补偿的依据；拆迁当事人对再估价结果仍有争议的，可以重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应当在收到申请后的5个工作日出具鉴定意见。

第二十一条（估价和鉴定收费）

房屋拆迁估价费由委托估价的房屋拆迁当事人承担。

房屋拆迁估价鉴定费由申请人预交。经专家委员会鉴定，估价报告不合法或者不规范或者不合理的，鉴定费由出具估价报告的估价机构承担；经专家委员会鉴定，估价报告、重估报告都合法、规范、合理的，鉴定费由申请人承担。

估价费、鉴定费的收取标准按照市价格主管部门和市房地资源局的有关规定执行。

第二十二条（机构范围调整）

市房地资源局根据估价机构从事房屋拆迁估价工作的规范情况和拆迁工作的需要，对估价机构的房屋拆迁估价资格进行调整，并将调整后的名单予以公布。

第二十三条（取消资格）

市房地资源局对房屋拆迁估价活动进行监督管理。估价机构有下列行为之一的，由市房地资源局取消其房屋拆迁估价资格：

（一） 擅自转让估价业务、或允许他人借用自己名义从事房屋拆迁估价业务的；

（二） 违反房屋拆迁估价技术规范，出具虚假估价报告，估价结果严重失实，或者恶意串通、损害拆迁当事人合法权益的；

（三） 不履行估价技术咨询义务或者复估义务或重新估价义务的；

（四） 不配合专家委员会进行鉴定的；

（五） 估价报告多次被鉴定为不合法或者不规范或者不合理的；

（六） 其他不符合从事房屋拆迁估价业务的情形。

第二十四条（估价技术指导）

上海市房地产估价师协会负责对房屋拆迁估价工作进行技术指导。

第二十五条（交易登记资料查阅）

市和各区县房地产交易中心应当配合估价机构对房地产交易登记资料的查阅工作。

第二十六条（参照适用）

本市征用集体土地上拆迁房屋的估价管理，参照适用本规定。

第二十七条（施行时间）

本规定适用于2004年4月1日以后颁发房屋拆迁许可证的拆迁基地。