农村住房纠纷主要包括：农村房屋所有权与集体土地使用权纠纷、农村房屋租赁纠纷、农村房产抵押和买卖纠纷、农村房屋继承纠纷、农村房屋拆迁纠纷等方面的内容。随着社会经济的发展，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多，也使得农村住房买卖纠纷成为农村住房纠纷中最常见的类型。

发生农村住房纠纷提起诉讼要分情况对待：

（一）提起民事诉讼

民事诉讼是指法院在当事人和其他诉讼参与人的参加下，以审理、判决、执行等方式解决民事纠纷的活动，以及由这些活动产生的各种诉讼关系的总和。提起民事诉讼要提交以下材料：

1、原告除向人民法院递交诉状正本外，还应按被告及第三人的人数提供诉状副本；

2、诉状附有与原告的诉讼请求及其主张相关的证据原件或经人民法院核对无异的证据复制件；

3、原、被告诉讼主体资格证明。原告或被告是法人的，还需递交最近一次的工商年检证明材料。

（二）提起行政诉讼

如果发生农村房屋拆迁纠纷，可提起行政诉讼。根据我国相关规定，对达不成拆迁补偿安置协议的，纠纷当事人应该先申请行政裁决，对行政裁决不服的，可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

人民法院不受理没有达成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷，所以，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，应该首先向当地房屋拆迁管理部门或者同级人民政府申请行政裁决；对行政裁决不服的，可以申请行政复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。

案情回顾：北京画家村案终审判决画家90天内腾房

由于目前北京房价飞涨，当初农民卖房后现在又反悔，要求确认买卖合同无效，故将买房人诉至法院，要求确认买卖合同无效，返还房屋。最近北京市第二中级人民法院就北京市通州区画家村“宋庄房讼”案今天终审判决，法院依法认定买卖合同无效，判决画家李玉兰从即日起90天内将房屋腾退给农民马海涛，马海涛支付李玉兰9万余元补偿款。

北京市二中院经审理后认定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，一审法院根据“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”作出的判决和对合同效力的认定是正确的。 法院同时指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

律师点评：

本案是一起因农村房屋买卖引起的纠纷，法院的判决时正确的。对于农村房屋的买卖，分三种情况：1、城镇居民购买农村居民的房屋 2、本村居民购买本村居民的房屋 3、外村村民购买本村村民的房屋

对于第一种情况，买卖合同是无效的。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，这种权利具有主体的特定性。不能随意处分。宅基地只能在本集体经济组织之间流转，本集体经济组织之外的人员无权取得。

对于第二种情况，买卖合同是有效的。宅基地使用权属于本集体经济组织共有，集体成员可以依法取得属于自己的宅基地使用权。只要买卖双方的意思表示真实，不侵害他人的合法权益，且买卖合同经本村委会批准的，是具有法律效力的。

第三种情况，如果外村村民在法庭辩论终结前未取得该村村民资格的，那么买卖协议无效。因为，外村村民不属于本村集体经济组织成员，亦不具有购买主体资格。

房屋买卖无效的救济：

对于无效的买卖协议，自始无效。因买卖取得的财产应当返还，无法返还的折价赔偿。对于造成的损失，根据双方过错承担责任。买受人可以要求卖房人赔偿房屋添附部分的价值损失和对于买受人信赖利益损失的赔偿，全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益。该请求法院是会支持的。