拆迁人（建设单位）依法拿到至少五个要件后（即建设项目批准性文件、建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁计划和拆迁方案、金融机构出具的资金证明后，有些地方性法规规定多于这五个要件），向房屋拆迁管理部门申请核发拆迁许可证（通常是建设局，有些地方是房产局），房屋拆迁管理部门在30日内作出是否许可的决定，并依法公告，如果拆迁面积和户数达到一定规模，根据各省的细化规定，则在核发拆迁许可证的时候，需要听证。

在拆迁许可证规定的拆迁期限内（拆迁人可以根据情况决定是否申请续期），拆迁人和被拆迁人就拆迁补偿事宜达不成一致的，拆迁当事人可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决，申请裁决需要提交一定的材料，拆迁管理部门自受理申请之日起30日内作出行政裁决，裁决书规定的搬迁期不能少于15日，在这个搬迁期内，被拆迁人如仍不搬迁的，则可能启动强拆程序。

（一）被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置

1、可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿 金额同等价值的产权房屋调换。

2、货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑 面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

3、被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单 价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆 除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

（二）被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

1、对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规 定予以补偿安置：

2、具备易地建房条件的区域，可以在乡 （镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；

3、货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋 建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基 地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

4、不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。 被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。

（三）拆迁房屋其他补偿项目：

除此之外，还应当补偿被拆迁人 搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。

（一）基本案情：

傅某某两姐妹诉称：傅某某、俞娟系其父母，2003年义乌市某街道某村旧村改造，全家四口取得安置建房用地90平方米。后父亲傅某某、母亲俞某未经其同意将其中的72平方米建房用地使用权转让给龚某某，最近才知悉共同所有的土地使用权被转让的事实。因此诉诸法院，要求：1、确认傅某某、俞某与龚某某签订的转让义乌市某街道某某旧村改造拆迁安置、使用权建筑占地面积二间（72平方米）的合同无效；2、龚某某立即腾退该房屋并交由其使用。

（二）一审判决：

一审法院认定：傅某某、傅某某是傅某、俞某的女儿，傅某某、俞某系夫妻关系。2003年7月17日，经义乌市人民政府批准，傅某某、俞某及原告傅某某、傅某某一家四口审批到宅基地90平方米，2003年12月1日，傅某某、俞某及案外人傅某某（某儿子）与龚某某在中间人俞某某的见证下，签订了一份土地使用权买卖合同，约定傅某某将位于某某村的72平方米建筑用地以每平方米7400元的价格转让给龚某某，合同对其他方面也作了约定。2004年1月5日，龚某某以傅某某的名义参加了所在村旧村改造土地使用权投标，经竞标，中标坐落于某某村改造安置区内招标编号为第二幢东起第11－12间。现本案讼争地块房屋已由龚某某建成并居住管业至今。另查明，龚某某不是义乌市某某街道某某村的村民。

一审法院认为：我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是村集体经济组织成员，村集体经济组织成员不得向本集体经济组织以外的成员转让农村房屋和宅基地使用权。龚某某不是涉案宅基地所在地的村集体组织成员。因此，2003年12月1日签订的土地使用权转让合同，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案讼争的建房用地上的房屋系龚某某所建，在返还建房用地时，上面所建的房屋不宜拆除，应随土地返还。龚某某建房所花费的费用，可另行主张。故傅某某、傅某某的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法物权法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：1、龚某某与傅某某、俞某于2003年12月1日签订的土地使用权买卖合同无效；2、龚某某于判决生效后的90日内腾退房屋两间，案件受理费由龚某某负担。

宣判后，龚某某不服一审判决，向金华中院提起上诉。

（三）二审判决：

二审法院查明事实与一审一致。

二审法院（金华中院）认为：本案的主要争议在于：1、2003年12月1日傅某某、俞某、案外人傅某某与龚某某签订的土地使用权转让合同的效力；2、如土地使用权买卖合同无效，本案中腾退房屋的请求是否应当支持。对于焦点一，傅某某、傅某某请求确认合同无效的理由是转让土地使用权未经其同意，但从证人（见证人）俞某某证言证明签订土地使用权买卖合同时傅某某、傅某某是在场的。结合合同签订时傅某某、傅某某尚未结婚且与傅某某、俞某同住的事实，对转让土地使用权傅某某、傅某某不可能不知情，其以此为由请求确认合同无效不能成立，但对于确认合同效力的案件，人民法院应当依据职权对其合法性作出审查，如果合同违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准和农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租于非农建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中进一步明确：农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案中，龚晓霞系城市居民，所受让的土地使用权买卖系集体土地使用权。因此，原判决认定涉案的土地使用权买卖合同无效并无不当。对于争议二，根据合同无效的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还。买卖合同作为双务合同，这里的返还是相互返还，且原则上应当同时履行。本案中在出卖方未返还土地使用转让费，更未对龚某某在受让土地上出资建造的房屋支付对价及赔偿其他损失的情况下，要求腾退房屋，属于起诉不适时。原判直接判决腾退房屋有失公平，应予以纠正。遵循处理此类案件的一般规则，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，判决：1、维持浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第473号民事判决第一项；2、撤销浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第473号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；3、驳回被上诉人傅某某、傅某某的其他诉讼请求。