购房者购买“小产权房”是没有任何保障的。开发商公开出售“小产权房”的行为已经严重的违反了国家的相关法律规定。所谓的“小产权房”是指利用集体土地或者违法占用的土地而建设的房屋。“小产权房”并不能让购房人拥有其所购买的房屋的所有权。由于“小产权房”的建设违反了《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国建筑法》等国家法律的强制性规定，因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，购房人与卖房人签订的房屋买卖合同当然无效。

无效的合同对于合同双方均不具有法律约束力，因此，在遇到房价上涨的情况下，卖房人可以合同无效为由，要求购房人退房。而购房人仅能够获得的就是卖房人退还的其购房时支付的房价款。由于合同无效的原因，购房人的房价款的利息、其他损失并不能得到法院的支持。更重要的是，由于购房人并不能对房屋拥有所有权，因此，在政府部门对其征地拆迁的时候，购房人并不能获得相应的拆迁补偿。

小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

对于已经购买了小产权房的消费者，建议可以根据合同无效申请退房，要求对方恢复原状退还房款。

小产权房合同

甲方：

乙方：

甲、乙双方就房屋转让事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将房屋转让给乙方。

二、乙方支付甲方合同保证定金**万**千元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本房屋等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，过户费用等由乙方负担。

四、本合同签订后，甲方的房屋使用权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；

六、违约责任

1、甲方应当于**年**月**日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_____个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币_______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交****仲裁委员会仲裁。

2、依法向****区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

见证人：

年月日