弄清农村安置房的性质对于房产证办理是至关重要的，调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。安置房的所有权一般归属当地或区域房管部门所有。

房产证是需要通过房管部门来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用，然后办理产权证。无论是否已经取得房产证，但农村拆迁安置房是有房产证的。

我们在适用法律处理农村房屋买卖纠纷时，就必须首先对纠纷进行归类，再根据不同的类型，妥善处理不同的纠纷。

1、与本集体经济组织成员的农村居民之间安置房买卖合同效力问题。因这类房屋买卖购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，故立法精神和国家相关政策也认可这种房屋转让行为。因此，本集体经济组织成员之间安置房买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于有效合同要件，原则上均按有效合同适用《合同法》进行处理。

2、与非本集体经济组织成员的农村居民之间安置房买卖合同效力问题。购房者是非本集体经济组织成员的农村居民，我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。

因此，此类纠纷不能凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定这类农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使，而应对单独就房屋买卖行为是否有效作出客观公正的认定。这样做既不与法律、法规、政策存在冲突，又有利于农村居民对房屋处分权的实际实现，更能满足和调剂某些农村村民之间的特殊需要，特别是自愿向城镇搬迁“退宅还耕”的农民，从而维护地方稳定和当地经济的发展。

因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合《合同法》关于有效合同其他要件的，应依法认定为有效合同，适用《合同法》有效合同规定进行处理，其效力不应受到农村宅基地使用权能否转让的影响。

3、与城镇居民之间的安置房买卖合同效力问题。对于农村居民是否能向城镇居民出售安置房，根据相关规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文政策规定；严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

但是这类纠纷的处理中也不轻易认定此类买卖合同为无效合同。安置房买卖是一种合同行为，对其效力的认定当然要基于《合同法》的有关规定，依据《合同法》的规定，一个合同的效力是以是否符合合同有效的要件为标准。

只要合同双方当事人具有完全民事行为能力，合同的内容是双方当事人意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同的形式也符合《合同法》的规定，该合同就应该是有效合同。在法律没有明确禁止安置房买卖的情况下，只要安置房买卖合同符合合同有效要件，就应当认定为有效。反之，一味认定此类合同无效，则违背了所有权理论。

30多岁的苏女士从石某手中购买了一套住房。双方在合同中约定，石某应协助苏女士办理房屋权属转让手续。苏女士到房管部门办理过户手续时，却被告知该房屋无法办理产权证。苏女士要求石某退还房款，遭到石某的拒绝。无奈之下，苏女士把石某起诉到了法院。4月18日，记者从魏都区人民法院了解到，该法院已经对这一案件作出了一审判决，苏女士和石某签订的《房屋转让协议》属于无效合同，石某应把购房款退给苏女士。

苏女士是外地人，为了能在许昌市区安家落户，2011年9月以28万元的价格从石某手中购买了一套80多平方米的房屋。苏女士和石某签订的《房屋转让协议》中明确约定，石某应提供必要的资料，协助苏女士办理房屋权属转让手续，房屋产权过户所需的所有税费由苏女士负责，石某必须到场签字，并出具相关证明。

协议签订之后，苏女士把购房款全部交给了石某，石某也将该房屋的钥匙交给了苏女士。之后，苏女士着手办理房屋过户手续。她到房管部门咨询之后，得知她购买的这套房屋为安置房，因土地性质原因，无法办理产权证。为了要回自己的购房款，苏女士把石某告上了法庭。

法院审理后认为，石某出售给苏女士的房屋属于农村拆迁安置房，在出售时尚无房屋产权证书。因为土地性质原因，按照有关法律规定，此类房屋不得转让。苏女士和石某签订的《房屋转让协议》违反了法律的规定，应属于无效合同。该合同不具备法律约束力，因该合同取得的财产，应予以返还。