农村房屋交易是有一定条件限制的，农村房屋的买受人必须是符合农村宅基地申请条件的人，具体说来有就是：集体组织内部成员和集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况：

1、本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。

2、已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。

3、已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。

从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民；是本村人，还是外地人，买卖关系都是有效的。

虽然认定城镇居民购买农村私有房屋的合同的一般原则是禁止农村集体土地流转，但维护交易的稳定是《合同法》的立法宗旨，如果该合同与国家法律、法规、政策不相冲突，法院在审理时，应该根据实际情况按照以下原则处理：

1、出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋专卖合同无效的，不予以支持。

2、城市居民购买农村私有房屋后，如果所购买房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予以支持。

3、城市居民购房后已将户口迁入所购房屋所在地，并转为农民身份，出卖人请求确认房屋买卖合同无效，不予支持。

4、买受人协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

5、1999年1月1日土地管理法修订之前，将房屋转让给回落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

6、对同一房屋经多次转让的效力，可以依据最后一人买受人的身份情况，结合前述处理原则进行判断。