严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。

小产权房的土地是属于农村集体土地，中华人民共和国宪法规定任何个人和集体组织不得进行土地买卖，或者擅自更改土地使用性质，而非法的城中村土地改造不是通过国家正规的土地使用权出让获得，而是向拥有该土地的村委会租来的，如果国家想征用这块土地另作它用，则拆除补偿的对象则为村委会的村民，对于购买了该房子的业主的赔偿到底怎么处理目前还未有关法律作出规定，不过建议不要购买小产权房。

今年3月17日，赵先生与本市某村委会以村委会还迁房工程建设指挥部的名义签订了《房屋认购协议》。协议内容为：村委会指挥部将其位于某小区一期6号楼2门202室的房屋以60万元的价格售予赵先生，赵先生签订《认购协议》时交付定金4万元，并于今年10月30日前交齐全部购房款。

签订《认购协议》后，赵先生向村委会指挥部缴纳了4万元定金。村委会指挥部宣称赵先生购买的房屋已经取得商品房销售许可证，可以办理产权证。但是，当赵先生准备缴纳全部购房款、签订正式购房合同前，要求村委会指挥部依照《天津市房地产交易管理条例》第15、16条的规定出示《商品房销售许可证》及相关资质证书时，村委会指挥部却以各种借口推脱敷衍，导致赵先生无法与村委会指挥部签订正式购房合同。

为此，赵先生特意致电本报进行咨询：村委会指挥部是否具有开发商品房的资质？自己预购的平改房是否具有完全产权，能否办理产权证？自己与村委会签订的《认购协议》是否有效？如果要求退房，是否可以要求双倍定金返还？

案例分析

村委会不具备商品房开发资质

首先，只有具备房地产开发资质的房地产企业才能进行商品房项目的运作开发，而根据《村民委员会组织法》第2条的相关规定，“村委会是对村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织。”因此，村委会根本就不具有开发商品房的资质。

平改房属于“小产权房”无法办理产权证

对于平改房的性质，双方合同涉及的所谓“平改房”，正是近些年来城市郊区，一些农村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售的房屋。平改房其实正是“小产权房”的一种，占用的土地是集体所有，在未经国家征用变性之前并不能上市流通，因此即使赵先生取得了镇政府等基层组织颁发的权属证书，也不能办理国家认可的房屋产权证。赵先生当然无法取得他所预购的“平改房”的产权。