小产权房是指农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，由于其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，不是严格意义上的商品房，又叫“小产权房”。小产权房主要有这要几种形式，一是农民宅基地上自建的用于出售的商品房，二是划拨、出让土地上建造的商品房，三是军用土地上建造的商品房。

严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。

根据《土地管理法》和相关司法解释的规定，小产权房买卖的法律风险主要有以下情形，一是房屋产权证不健全，购买小产权房后再次出售或者限制较多；二是小产权房买卖后拆迁补偿困难；三是小产权房的质量瑕疵难以追究。

（一）小产权房买卖后房屋产权证不健全。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

（二）小产权房买卖后拆迁补偿困难。《土地管理法》规定了房屋在被征收后，可以根据土地性质的不同获得土地征用补偿、安置补助费、地上附属物和青苗补助等各项补偿费用，但是小产权房由于产权证不全，常常被认为是违章建筑，拆迁之后不能依法获得补偿。

（三）小产权房买卖后质量瑕疵难以依法依法追究。由于小产权房在土地取得过程中成本低廉，往往整体价格低廉，同时由于本身在土地批转许可上不合法，承接工程的开发商和建筑公司在楼盘的建设中也偷工减料，因此小产房常存在质量瑕疵，而这些瑕疵在购房者低价购买房屋后开放商往往以房屋价格低廉为由逃避违约责任。