（一）贷款申请及初步评估。

手续和文件：

1、交申请表，卖方产权证（复印件）、买方收入证明及身份证复印件（核对原件）；

2、房屋估价；

3、交购房意向书。

（二）资料调查、贷款批复及贷款受理。

手续和文件：

1、调查及审批；

2、初步回复（贷款额及年限）；

3、签购房抵押贷款合同；

4、办理授权委托书公证；

5、预签保单。

（三）房屋以及抵押登记。

手续和文件：买卖双方或委托律师所到房管局办理（带备产权证、身份证原件）。

（四）发放贷款。

手续和文件：买卖双方缴清保险费、律师费、中介费等费用，将收据交银行检查。产权证等相关证件交给银行。

很多人不知道在二手房贷款时是否存在额度限制问题，二手房贷款是有额度限制的。

（一）一般情况的贷款期限：

二手房贷款的最高额度是有所限制的，一般情况下，不能超过抵押房屋评估价格和成交价格两者中较低者的70%。

（二）特殊情况的贷款期限：

竣工三年以内并且房屋价格稳定或者房屋升值的商品房，借款人如果收到高等教育或者职业前景优良，则贷款的最高额不超过抵押房屋评估价格和成交价格两者中较低者的80%。

（一）竣工年代与贷款年限

银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄” 贷款年限小于30年”。

（二）评估价与最高贷款额

二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

（三）贷款银行的选择

各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

（四）收入证明与还款能力

收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

（五）还款方式的选择

银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

（六）贷款的成数和利率

目前，各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。

（七）借款人自身相关情况

个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。