根据《城市房地产开发企业经营管理条例》的规定，房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，《住宅质量保证书》中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。一旦商品房出现质量问题，除了法律规定的保修范围，合同中约定的其他保修范围也应由开发商承担保修责任。具体保修范围包括：
（一）屋面漏水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，墙面、顶棚抹灰脱落，墙面空鼓开裂、大面积起沙，供热或供冷系统和设备问题，卫生洁具问题，灯具、电器开关问题等由开发商在一定时间内承担。
（二）房屋其它部位、部件的保修问题，属于房地产开发企业和用户自行约定的由开发商承担的。
房屋质量保修期有多久（一）开发商承诺业主的保修期最低规定：
《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的各部位的最低保修期为：
1、屋面防水3年；
2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
5、门窗翘裂、五金件损坏1年；
6、管道堵塞2个月；
7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
8、卫生洁具1年；
9、灯具、电器开关6个月；
10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
（二）施工方承诺开发商的保修期规定：
根据《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的最低保修期为：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
如何约定房屋质量保修期房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
1、保修期的约定应当在符合法律规定的情况下进行；
2、商品房保修期约定应当进行自主协商，双方达成合意之后确定；
3、房屋保修期的约定应当为房屋买卖双方真实的意思表示；
4、保修期从房地产开发企业将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发企业免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求房地产开发企业承担赔偿责任（因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任）。
过了房屋保修期怎么办很多购房者遇到了这样一种情况。当发现房屋存在质量问题时，已经过了保修期。那么房子过了保修期限，怎么办？是否仍可要求房产商给予处理？
一般情况下，卖家对产品的保修期也就一两年，过了这一两年可能因为使用原因确实出现质量问题，此时，卖家有可能不再对产品进行保修。但是，对超过保修期的房屋质量问题，购房者也不要六神无主，要区分清楚情况以便进行处理。
（一）如果是因为发展商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。
（二）对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。
所以，保修期有多长，从何时算起都是我们首先需要关注的问题。特别是交房前一年，更应该关注一下房屋的质量问题。一旦发现房屋质量缺陷，首先确定属于何种问题，然后马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。但是如果房子过了保修期，和开发商存在争议时，为了避免吃大亏，最好是请一个专业的律师来帮忙处理。毕竟，房子可是一大笔财产，不管是自住还是投资。解决不了争议，对于购房者来说都是一大损失。
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