按照目前的法律规定，只有因为开发商的过错导致房屋合同不能签订时，购房者才能把定金要回来。从法律效力上说，商品房认购书中约定定金，对于买卖双方都具有同等约束力，但是实际上购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。在认购阶段，购房者仅对房屋的大致情况有所了解，买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同，显然是不公平的。

在此，我们为购房者提供几点建议，帮助您在购房者能够避免开发商的定金陷阱：

1、将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此应当按不当得利的法律规定来处理。

2、在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。

购房定金的比例不能违反法律的规定。《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

因此，按照上述法律的规定，购房认购书中规定的购房定金的比例不应当超过购房款的20%。比如，购房者要买的商品房的价格是100万元，那么认购书中规定的购房定金就不能超过20万元。

如果购房定金的比例超过了百分之二十的话怎么办？《担保法司法解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。也就是说，超过百分之二十的部分就不属于定金，不适用法律关于定金罚则的规定。

所谓定金罚则，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。比如，房屋价格是100万元，但是认购书中的定金是30万，那么超出的10万就不能适用定金罚则。如果由于开发商的原因导致购房合约不能签订的，那么开发商应当给购房者双倍返还的定金是40万，而不是60万。当然开发商把超出定金的10万也必须退回给购房者，这样购房者一共可以拿到50万。

所谓定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。

订金不具有定金的性质，一般情况下，交付定金的视作交付预付款。另外，根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或销售合同后，订金应当即时返还或抵充房价。