私有产权的房屋，俗称“私产房”，即老百姓个人拥有所有权的房屋。此类房产的分配主要包括如下一些情况：

1、夫妻一方婚前取得房屋所有权证书，不存在其它债务问题，也无其他争议的，此房屋应确认为个人婚前财产，不能作为夫妻共同财产分配。

2、“婚前购房，婚前领证，婚后还贷”，即夫妻一方虽在婚前取得房产证，但在婚后由夫妻共同还贷的，离婚时应确认为个人婚前财产。

3、“婚前购房，婚后领证，婚后还贷”，即婚前由一方签订购房合同并出资支付首付款，其余房款向银行贷款购买的房屋，并在婚后取得房屋所有权证书。离婚时仍应确认为个人婚前财产。

4、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

5、离婚后，房屋取得完全所有权，双方有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

在上述几种情况中，恐怕争议最大的是关于“婚前购房，婚后领证，婚后还贷”情形下的房产分割问题了。有人认为，该种情况下，房屋应为夫妻共同财产。理由是：《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有…而房产证是房屋所有权的凭证，是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。按照我国现行的法律，房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法，是房地产取得、变更、设立的标志。《城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此，取得房产证，才是取得房产物权即房产所有权的标志。既然是在婚后取得的产权证，那么，其在婚后对房产物权的所得自然要适用《婚姻法》第十七的规定，作为夫妻共同财产处理。只是法院在分配诉争房产时，要适当根据考虑“财产来源”的原则，对婚前购房的一方要予以多分。

但这不属于夫妻共同财产，而是一方的个人财产。在这里我们并不否认房地产权证的发放是取得物权的标志。但是，婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的，而是依据婚前的债权取得的。一方婚前与房地产开发公司签订房屋买卖合同，自然取得了有要求房产公司交付房屋的权益，系合同之债，对于房屋交付，自然拥有期待权。而房地产管理部门发放产证的行为，实际是他（她）婚前债权在期待后变成物权的过程，其取得物权的行为，完全是因其婚前拥有的债权演化而来。如果法院根据“婚前购房，婚后取得房产证”的事实，判定该房屋为夫妻共同财产，不仅将婚前一方的权利判成与另一方共享，并且这种判决明显不公，违反了法律最基本的原则。

凡是最终确定为一方财产，不能分配，婚后共同偿还银行贷款的，对婚后偿还的贷款及相应的增值部分，应属于夫妻共同财产，在离婚时应当分割。具体分割方法在实践中也有多种，但笔者倾向于先计算出共同偿还的贷款数额在房屋原价款中的比例，然后对房屋作出估价或双方议价，根据这一比例，计算出共同还贷部分的现价，作为夫妻共同财产分割。比如房屋原值为80万元，离婚时已还贷为20万元，那么，婚后偿还的贷款数额在房屋总价款中的比例为25%。如果房屋估价为100万元，则共同还贷部分的现价应为25万元，一般情况下，这部分由夫妻双方平分。这种方法把房屋增值部分视为共同收益，避免了夫妻双方共同还贷，一方获利的情况，我认为这样还是比较公平的。

公有产权房，俗称“公产房”，即房屋的所有权不是归老百姓个人，而是归有关的单位或组织，比如房管所等等。由于“公产房”的产权不属于个人，当然在离婚的时候就不存在所谓的产权的分配问题了，而应当是房屋的使用或承租问题了。在离婚诉讼中，可参照最高法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的有关规定，如符合以下情况，双方均是可以主张承租权的：

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；

（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；

（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；

（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；

（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；

（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。”

2003年1月张某因感情不合与妻子黄某协商离婚。为使妻子黄某同意离婚，张某作出很大让步，同意把婚后购买的房产分归黄某所有，随后两人办理了离婚登记并将房产过户至黄某名下。由于张某找不到住房，离婚后两人仍住在该房子内。2003年12月两人又登记复婚。复婚后两人感情再度破裂，黄某提出离婚，张某表示同意，但要求对房产进行分割。两人因对房产分割产生纠纷，于2004年4月诉至法院。张某诉称：房产原本就是夫妻共同财产，当初离婚全给黄某并非出于自愿。虽然离过婚，但又复婚了，配偶及房产均是原来的状态，没有变化，应将该房产作夫妻共同财产分割，其应分得该房产的一半。黄某辩称：该房产是她的婚前财产，张某无权要求分割。

2004年8月法院经审理认为，张某与黄某离婚时把房产分给黄某并过户至黄某名下，该房产已全部归黄某所有。后两人虽又复婚，但该房产所有权早已发生变化，成为黄某复婚前的个人财产。依《婚姻法》第18条之规定，一方的婚前财产包括复婚前的财产，婚后未作特别约定的，为夫妻一方的财产，离婚后仍归一方所有。因两人复婚后并没有把该房产约定为夫妻共同财产，故张某复婚后再离婚，无权要求分割该房产。法院遂在判决两人离婚的同时，驳回张某要求分割房产的主张。