在处理离婚房产时要考虑如下因素：

1、保障妇女、儿童的合法权益

根据我国《妇女权益保障法》第四十四条的规定，国家保护离婚妇女的房屋所有权。在保护房屋的产权、居住权等方面，均照顾女方和子女的权益，这对保障妇女离婚后的正常生活和儿童的健康成长是非常必需的。

2、保护房屋产权

要在查清当事人结婚时间长短、有无过错、是否抚养子女、住房的结构以及有无其他解决住房的条件和途径等情况的基础上，在合理，公平地考虑产权人的利益，保护产权人对房屋的所有权的前提下，妥善解决住房问题。

3、优先照顾抚养子女、残疾或生活困难的一方

在解决住房问题时，如果双方当事人对住房主张的条件均等，应照顾抚养子女、残疾或住房确有困难的一方。

4、坚持调解和协商一致的原则

由于住房问题涉及诸多方面，为减少矛盾、促进住房问题的圆满解决，人民法院应立足于调解，使双方当事人对离婚后的住房问题尽可能达成协议。

5、照顾无过错一方

过错是承担民事责任的基本前提，在处理住房问题时，如果双方当事人条件均等，应照顾无过错的一方。

（一）对于婚前买的房，应视双方出资情况以及不动产权利登记等情况来具体进行分析。大体上可以分为以下几种情形：

1、双方共同出资购买、登记在双方名下

这种情况下的按揭房属于夫妻共同财产，按夫妻共同财产分割。

2、一方出资、登记在双方名下

对于一方出资，双方都登记的情形，一般会视为夫妻共同财产。

根据不动产的登记制度，只要房产证上出现了名字，他（她）就有份。对于这种情形，不管另一方是否出资，但房产证上已经登记了他（她）的名字，则该房产应为夫妻共同财产。至于如何分割，可视具体情况而定，如未约定按份共有的，可认定为共同共有，即人们常说的“对半分”。不过，这也并非绝对，对于这种情形而言，还会适当考虑到出资人的具体情况，因此离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

3、一方出资、登记在一方名下

对于婚前以个人名义买房并申请按揭贷款的情形，如果房产证上只登记在一个人的名下，那么该房屋仍为其个人财产，即人们常说的“婚前财产”。同样，按揭贷款为其个人债务，即使婚后配偶一方参与清偿贷款，但并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

4、双方都有出资、登记在一方名下

还有一种情形需要注意，即房产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务，但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

（二）关于婚前买的房婚后增值部分的分配

婚前以个人名义所购房产其增值部分是否应该平分，目前还存在争议。对于婚前所购房产所产生的增值收益部分到底该不该让另外一方分享，还没有具体的法律条文对此做出相应的规定，因此这方面存在争议。

根据司法实践中的一些具体案例来看，倾向于配偶一方并不享有对房产的所有权，因为房产的增值依附于房产本身，从法律关系上看也属于物权关系，属于基于物权的收益，故房屋的增值部分也应当由所有方个人享有。这也就是说，对于房产的增值部分而言，主张不平分的大有人在。

如果是夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的。

此种方式最便于处理。根据《婚姻法》第十七条的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。只要夫妻间没有事先对于房产明确约定产权归属于其中一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面的购房人或者房屋所有权人是哪一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面是否载明共有人，不论夫妻双房的出资份额多少，该房产均属于夫妻双方共同共有。该房产作为共同财产由夫妻双方分配。

1、分配房产价值。根据目前房地产价格走势，在可以预见的时期内，房屋价格将一致上涨。离婚时候房屋的价值一般都会高于购房时候的合同价值，有的甚至会达到合同价值的数倍。如果按照房屋的合同价值进行分割，势必会损害其中没有实际得到房子乙方的利益。因此，应当按照房屋的实际价值进行分割，才能更好的保护当事人的权益。

2、房屋分配。当事人之间如果能够对涉案房产的价值及由哪一方实际取得房产形成共识的，则应当按照双方所认可的价值，由其中一方取得房屋产权，支付其中另一方房屋价值的一半。如果双方不能形第成共识，或者虽然能够达成共识但是双方均不愿意取得房屋的，或者双方均要求取得房屋的，则：

（1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（2）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（3）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割”执行。