（一）合法原则

在对离婚房产进行估价时应遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

（二）最高最佳使用原则

在对离婚房产进行估价时要遵循最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

因估价对象即离婚房产已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1、保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；

2、转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；

3、装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

4、重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；

（三）替代原则

在对离婚房产进行估价时要遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

（四）估价时点原则

在对离婚房产进行估价时遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

（五）公平原则

（一）房产估价机构自接受离婚房产估价委托至完成估价报告期间， 对离婚房产的估价应按下列程序进行：

1、明确估价基本项；

2、拟定估价作业方案;

3、搜集估价所需资料；

4、实地查勘估价对象；

5、选定估价方法计算；

6、确定估价结果；

7、撰写估价报告；

8、估价资料归档。

（二）在对离婚房产进行估价时要明确估价基本事项，主要应包括下列内容：

1、明确估价目的；

2、明确估价对象；

3、明确估价时点。

对离婚房产估价目的应由委托方提出，一般主要是夫妻对离婚房产的分割目的；要明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。

（三）在明确估价基本事项的基础上，应对估价的离婚房产进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容：

1、拟采用的估价技术路线和估价方法；

2、拟调查搜集的资料及其来源渠道；

3、预计所需的时间、人力、经费;

4、拟定作业步骤和作业进度。

（四）估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：

1、对离婚房产价格有普遍影响的资料；

2、对要估价的离婚房产所在地区的房地产价格有影响的资料；

3、相关房地产交易、成本、收益实例资料；

4、反映估价对象状况的资料。

（五）估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

（六）完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

（一）成本法。

成本法是以建造该离婚房产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。

这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价；

1、根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。

2、根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。

3、楼层、墙体和层高的修正。

评估公式：

房产现值=〖建筑面积×房屋重置价格标准×(1±楼层、借、共墙、层高修正系数)±装修水电设备调价〗×成新率

若情况不复杂可用简化公式：

房产现值=建筑面积×房屋重置价格标准×成新率×1.5

（二）市场比较法。

市场比较法在房地产估价中广泛应用，对于离婚房产的估价自然也可以应用。它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。

因此，市场比较法操作的关键是：

估价人员就待估的离婚房产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。

常用的修正方法有：

1、定性判新法。即估价人员凭实践经验，对两宗房地产之间存在的差别进行定性判断修正，这种操作方法的缺点是容易把评估者的主观偏见引入结果中去，造成评估价值失真；

2、比较打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的标准，规定每个项目的最高分和最低分，评估人员根据有关资料、经验给出每项评分，将每项所设的分数进行整理，设出评估总分，根据评估总分修正。将待评估房与比较实例，按以下八个方面来比较：地理位置、小区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期、其他。

打分法中常使用（1～9）九个比例来赋值，1～9标度是把思维判断数量化的一种好方法，是根据人的区分实物性质差别上的直观认识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个比较程度，相应分别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之间分别标值为2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势好坏进行比较。

通常待评估房每项打分均为5，被估价房的八项总分为40，将参照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值为A1、A2……An，则参照房的平均分值C=（A1＋A2＋An）/n，得到D=40/C；

（三）收益法。

采用收益法估价首先要确定该离婚房产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房产本身要素所产生的收益，有时纯收益可由于租金值确定。另一方面，还要正确选取资本化率。

资本化率的确定，以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。

推导公式为：

R=【一年期定期存款利率×（1±上市物价上涨指数加收平均变动率）＋当地房地产企业平均投资收益率＋当地该行业平均投资收益率】÷3。