离婚双方当事人对有争议的婚前房产的价值及归属问题无法达成协议的，现实生活中主要集中在房改房等带有福利性质取得的房产上。如果属于自行购置的商品房，付出与所得的差距并不特别明显，双方的分歧也不会很大。而当事人根据一定福利政策所购买的房屋，往往与职务、级别、工作年限等相挂钩，所花费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情形又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议十分棘手。

对于双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议的，当事人对已经取得完全所有权的房屋有争议的，《解释（二）》总结实践中一些地区较为成功的经验，为人民法院在审理此类纠纷时提供了一些可行的做法。比如可以根据个案的情况、考虑当事人的意愿，采取竞价、评估、拍卖等形式，以便使纠纷得到妥善解决。

（一）婚前买房应依据实际情况进行署名

签合同和办房产证间隔有比较长的一段时间，一般区分共同财产是以合同的付款时间为主。区分财产是自有或共同财产是以付款时间和付款人为准。如买房者是共同置业，最好写两个人的名字。如是自己买房，最好写一个人名字。

（二）父母“赞助”最好留下凭证

年轻人后所置的房产，实际上是父母的财产你在用。如果觉得有必要，每一笔资金都应留下收条和借条，来证明自己房款的真正来源是父母而非自己或其他人。

（三）婚前财产最好事先公证

结婚前，男女双方可以依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。

2000年1月，王某因结婚需要在鄱阳县城购买了一套住房，价值13万元。同年5月，王某与刘某(女)结婚，婚后一直在该房居住。2007年6月，由于双方感情破裂，刘某提出离婚，双方对房屋属王某婚前个人财产无异议，但对房产在夫妻关系存续期间的增值部分是否属于夫妻同共财产产生较大争议。王某认为，房屋(离婚时的市场价值为16万元)系其婚前以个人财产购买，属其婚前个人财产，因此以其个人财产产生的孳息(房屋增值部分)自然而然地应属其个人所有。而刘某认为，对于房屋属于王某的婚前个人财产没有异议，但其增值是在二人婚姻存续期间产生的，故对增值部分应认定为夫妻共同财产。

观点一：婚前房产婚后增值部分属个人财产，归王某个人所有。从法律关系上说，王某对房屋的所有属于物权关系，婚前房产后增值部分应当定性为法定孳息。根据《物权法》第一百一十六条第二条规定 “法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”现在没有交易习惯，那么应当归属于财产所有人。

观点二：婚前房产婚后增值部分属夫妻共有财产。《婚姻法》第17条和第18条的立法本意是婚前的财产归属个人，而婚后的各种收益均属于共同财产。法律没有规定不是个人的都应当是共有的。所以在婚后卖出婚前个人房产时的增值部分应属夫妻共同财产，如果一概作为个人财产处理，是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视。

第三种观点认为，刘某是否有权分割房屋增值部分，关键要看房屋增值的主要原因是什么?如果房屋增值是婚后双方共同劳务导致的那么刘某有权要求分割增值部分收益，如果房屋增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则刘某无权要求分割增值部分收益。

【评析】

现行《婚姻法》第18条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

(一)一方的婚前财产；

(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

(四)一方专用的生活用品；

(五)其他应当归一方的财产。”

《婚姻法》明确了夫妻个人财产的范围，即凡属于夫妻一方个人所有的财产，一般来说应由其本人管理、支配和处理，在离婚时即归其个人所有，不再分割。现行《婚姻法》及相关司法解释，明确了婚前一方的财产归其本人所有，否定了因婚姻关系存续到法定时间转化为共同财产，有利于对一方婚前财产的保护，维护“一物一权”的基本原则。所以对于房屋属于王某个人财产是毫无疑问的。

对婚前一方房屋增值收益的归属，最高人民法院在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中规定：婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。该司法解释认为，一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时，对于增值部分依法享有所有权。

孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。而有的又认为，在婚姻家庭法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。

对婚前财产收益的归属，不应按收益的性质来区别对待，而应按对收益取得是否承担相应义务来划分。对一方没投入时间、精力的收益如利息、股权分红等应为个人财产；对双方都投入了时间、精力共同经营、管理后取得的收益则应由双方共同分享。

在婚姻关系存续期间，不动产房屋交换价值同时受人为和客观因素的影响。人为因素表现在夫妻双方共同对房屋进行的占有、维护和装修等，并排除他人对建筑物的非法侵害，使房屋维持其一般使用价值并优化。客观方面受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约，房屋的价值得以变动，给购房人带来了一定的收益预期。尽管受到人为因素和客观方面的影响，房屋价值变动的前提条件是房屋的完整健全存在。在夫妻关系存续期间，不论所居住的房产实际上属于一方所有还是双方共同共有，夫妻双方均以房屋所有人的意思对房产进行共同管理和维护。即使是一方婚前购买的房产，婚后另一方共同居住、维护、修缮，表明其主观是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营，且对方对此明知并接受。因此在合法有效的婚姻关系尚未解除前，夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理。对于在婚姻关系存续期间，房产的增值收益孳息，根据权利义务相一致，夫妻双方均有获得此收益的权利，而不论增值产生的原因。

综上，婚前房产婚后增值部分应为夫妻共有财产。