拆迁征收程序：

1、颁发拆迁许可证

取得房屋拆迁许可证表明取得了房屋拆迁的资格，是实施房屋拆迁的前提和基础。取得房屋拆迁许可证的单位称为拆迁人，被拆迁房屋的所有人是被拆迁人。

（1）申请房屋拆迁许可证

单位和个人（有例外）需要拆迁房屋的，必须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁许可申请。

（2）审批和核发拆迁许可证

市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限，实施房屋拆迁。

（3）拆迁许可证的续期

拆迁人需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请。经过审查符合条件的，可延长拆迁许可证的拆迁期限，最大延长期限为半年。延期后，房屋拆迁管理部门应进行延期公告。

2、发布拆迁公告

房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

3、拆迁补偿协商

拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人进入拆迁补偿协商阶段。分为两种情况：

（1）一种情况是，通过协商达成拆迁补偿安置协议。

在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项，经过平等、自愿、合法的协商达成一致意见，双方签订拆迁补偿安置协议。

（2）另一种情况是，经过平等、自愿、合法的协商未达成拆迁安置补偿协议。

4、进行裁决

拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

5、拆迁实施阶段，分以下几种情况：

（1）拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时，双方可按协议的约定自动履行各自的义务，拆迁人将拆迁补偿款支付给被拆迁人，被拆迁人将房屋内的物品搬走，将房屋腾空。

（2）拆迁人与被拆迁人达成补偿协议后，有一方不履行协议时，对方有权向人民法院提起诉讼，要求对方按补偿协议的约定履行义务。同时，一方可申请法院先予执行。

（3）因不能达成拆迁补偿协议，一方向房屋拆迁主管部门提出了裁决申请，作出裁决后，如果拆迁人或被拆迁人认可裁决的内容，那么，可按裁决的规定内容自动履行相关的义务。

（4）房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服，可在60日内向拆迁主管部门的上一级行政机关申请复议，或在三个月内向人民法院提起诉讼。

（5）房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。

根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

1、拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

2、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例第二十五条第二款（拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。）、第二十七条第二款（被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。）规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

3、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

4、实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

5、拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

6、拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

7、拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

8、拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

9、拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

10、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

11、拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

12、因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

案情简介：一审原告广州市越秀区国土资源和房屋管理局诉称：我局经批准征用黄梅侠所有的广州市西湖路大马站38号后座首、二层房屋地段作危房改选建设公共绿地工程，该房屋已由我局委托广州市房地产交易所按市值价评估为421300元，我局按该价值作为拆除被告原址房屋的货币补偿，或提供广州市广园路向阳大街119号二梯503房（建筑面积63.90平方米，房屋价值189800元）、三梯303房（建筑面积63.46平方米，房屋价值187800元）作为拆除黄梅侠原址房屋的产权调换补偿。而黄梅侠原址房屋价值421300元，我局补偿房屋差价43700元给黄梅侠。因我局无法就房屋的拆迁补偿与黄梅侠达成协议，故请求法院判令：1、黄梅侠立即按评估价值421300元与我局签订作价补偿协议书或产权调换补偿协议书；2、黄梅侠立即将广州市西湖路大马站38号后座首、二层房屋腾空交我局拆除；3、黄梅侠承担本案受理费。

被告黄梅侠在一审中辩称：1、我是华侨，希望在国内保留一间房屋，原告的拆迁补偿方案没有顾及我的感受；2、西湖路大马站38号房屋拆迁地块隔壁的拆迁地块是作为商业适用，我认为就算西湖路大马站38号房屋拆迁地块是作绿化建设，也是为周边的商业而建，故我对原告的房屋拆迁行为有异议；3、即使要与原告进行房屋拆迁补偿，我不选择永迁产权补偿，要求回迁产权补偿，包括在大马站地段由原告另购房屋与我产权补偿；4、如不能回迁补偿，我才选择货币补偿。因西湖路大马站38号后座首、二层房屋在解放前是作旅馆经营，政府经租发还后改为住宅，但房屋使用性质应是商业，应按商业性质的价值作补偿。现原告委托广州增城中誉房地产评估有限公司对上述房屋按商业使用性质的评估价值偏低。此外，即使按住宅性质补偿，原告委托广州市房地产交易所对上述房屋按住宅性质的评估价值也偏低，故不同意按上述评估价值作补偿，要求重新评估。

审判结果：一审广州市越秀区人民法院经审理认为：为不影响原告的拆迁工程，在原告向公证机关办理了讼争房屋的证据保全并提供房屋临迁安置被告的情况下，原告请求被告立即将讼争房屋交付拆除可行，该院予以支持。

广州中院经审理认为，本案当事人黄梅侠与广州市越秀区国土资源和房屋管理局未就拆迁补偿安置问题达成协议，根据2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过的法释[2005]9号《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。故黄梅侠与广州市越秀区国土资源和房屋管理局的这一争议不属人民法院的民事受案范围，当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。

原审法院在最高人民法院的上述批复出台之前受理本案，符合当时法律的有关规定，并无不当，但在司法解释明确规定该类纠纷不属法院受理民事诉讼的范围，本院继续就本案进行实体审理没有法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条的规定，裁定：1、撤销广州市越秀区人民法院（2004）越法民三初字第772号民事判决；2、驳回广州市越秀区国土资源和房屋管理局的起诉。本案一、二审受理费各50元均由广州市越秀区国土资源和房屋管理局负担。

律师说法：本案中，拆迁人和被拆迁人没有达成补偿安置协议，拆迁人向人民法院提起民事诉讼，法院应当驳回起诉并告知当事人向拆迁管理部门申请裁决。一审法院受理并在诉讼中裁定先予执行，违背了民事诉讼法、2001年《城市房屋拆迁管理条例》和[2005]9号《批复》的规定，属于超越职权管辖，违反了职权法定和程序正当的原则。二审法院裁定撤销一审判决、驳回原告起诉符合法律和司法解释的规定。

物权法第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。据此可以看出，2001年10月1日实施的《城市房屋拆迁管理条例》框架下的城市房屋拆迁成为严重损害物权的一种表现形式，拆迁制度似乎就没有了法律依据。为此，修改和调整拆迁制度成为当务之急。十届全国人大常委会第二十九次会议决定对《城市房地产管理法》作如下修改：在第一章总则中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”

根据2001年《城市房屋拆迁管理条例》的规定，城市房屋拆迁流程为：提出拆迁申请→审批和发放许可证→发布拆迁公告→签订拆迁补偿安置协议或者作出补偿安置裁决→实施房屋拆迁。由于拆迁涉及不同利益主体的利益平衡，加之城市房屋拆迁相关行政法规、司法解释之间的冲突和理解上的偏差造成了法律适用上的混乱，导致拆迁纠纷大量产生，司法救济并不畅通，在审判实践中出现了推管辖、不管辖、争管辖、乱管辖现象，造成了拆迁纠纷不能依法及时化解，降低了拆迁的效率，损害了拆迁当事人的合法权益。

针对1991年3月23日制定的《城市房屋拆迁管理条例》和2001年10月1日修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》的冲突，以及1996年7月23日发布的法复[1996]12号最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（以下简称[1996]12号《批复》）和2005年8月1日发布的法释[2005]9号最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（以下简称[2005]9号《批复》）的冲突，笔者以本案为背景，结合民事诉讼法、行政诉讼法、[2005]9号《批复》以及2001年《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，从拆迁补偿、赔偿纠纷的性质，分析拆迁纠纷的民事诉讼和行政诉讼管辖分工，澄清人民法院依法履行两部诉讼法赋予的人民法院职权的模糊地带，疏通拆迁纠纷司法救济渠道。