2007年3月，全国人大通过物权法，该法明确了公共利益征收问题。当时，未体现公共利益征收原则的城市房屋拆迁管理条例面临和物权法的冲突，物权法正式实施后拆迁将“无法可依”。

《拆迁条例》与《物权法》冲突主要表现在：

1、拆迁的征收性质和政府主导性

《物权法》第42条的规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。从以上的规定可以清楚的看出拆迁属于房屋所有权征收。现有的《拆迁条例》主要是开发商主导性模式，整个拆迁过程中，主要是开发商主导，政府主要处于一种仲裁者的地位。政府在下达了行政命令后，将开发商推向前台，自己淡入幕后，扮演一个“仲裁人”的角色,将一个行政行为变成一个民事行为，一旦拆迁人和被拆迁人对薄公堂，政府不但可以回避涉讼的责任和义务，而且变成一个裁判者,这样的规定有违法理。应当承认，由开发商来主导拆迁具有一些优点，因为开发商要追求商业利益，其出于追求利润的最大化考虑，在拆迁上较有效率，拆迁活动进展较为迅速。但是，对于公共利益的拆迁由开发商主导，此种行为显然与《物权法》的精神不符。

2、公开、公正、平等协商的原则

在拆迁过程中，补偿价格的确定不应当是由单方面决定的。任何强迫交易都不符合我国民法中有关平等、自愿和协商的基本原则。除了政府方面提出的“一般由所在地房屋管理局或专门的评估机构”作出的评估报告外，应当准许被拆迁人另行聘请其他中立的专业评估机构提出不同的评估报告，并在此基础上使当事人有足够的机会进行平等协商。

3、关于补偿和安置规则

《拆迁条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。究竟应当如何进行补偿和安置其具体标准尚不明确,导致执行过程中被拆迁人的权利得不到有效的保障。《物权法》第42条规定:“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件”。其中“应当保障被征收人的居住条件”应作为《拆迁条例》应当遵循和体现的补偿标准。具体执行中需要明确: 第一，被拆迁人的居住问题应当于动迁前解决。虽然拆迁行为是为了“公共利益”的需要，但政府不能因拆迁而导致被拆迁人无房可住，甚至流离失所，其结果是牺牲了另外一种“公共利益”。

国有土地上房屋征收与补偿条例

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章 补偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

解读：本条主要讲了两个问题，一是作出征收决定的主体，二是公共利益的具体表现形式。

关于征收主体问题，新条例明确为市、县级人民政府。根据职权法定的原则，省级人民政府是无权作出房屋征收决定的，这与《土地管理法》所规定的省级人民政府享有土地征收决定权是有区别的，故今后在制定集体土地上房屋征收与补偿制度时，应注意衔接。

关于公共利益的界定，可以说是此次立法的主要焦点及难点所在。在制定《物权法》时，立法机关就意识到公共利益在不同的领域会有不同的表现形式，从所有的具体现实的生活中抽象归纳出一个明确的公共利益，在立法技术上是无法实现的，因此只能在《物权法》中作出原则性规定。其实，公共利益不仅在不同的领域会有不同的表现形式，在不同的地域、不同的时间段也会有不同的表现形式。新条例关于公共利益的表述，是各方博弈与妥协的产物。在本条中，首先对公共利益作了总体限制，即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。其次，在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方式，即列举了五种情形：国防、外交需要；基础设施建设需要；公用事业需要；保障性安居工程建设需要；旧城区改建需要；在兜底条款上更为严格，明确为法律、行政法规规定的其他公共利益，即只有法律、行政法规才能规定公共利益的情形。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

解读：本条讲的是征收与规划的关系及规划的制定方式。

规划特别是城市详细规划不透明、朝令夕改是拆迁之乱的源头，要治拆迁之乱，当从规划之乱治起。政府及政府部门应将国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等作为公开行政的重点领域，把公众参与、专家论证作为制定详细规划的必经程序。地方人大在审议相关规划时，也应严格审查，切实履行人大的监督职责。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

解读：本条讲的是征收补偿方案的制定程序

征收补偿方案的制定程序是由征收部门报方案，政府论证并公开征求意见。为了给群众充分表达意见的机会，征求意见的时间不少于30日。对于征求意见的形式，各地可因地制宜，采用座谈会等形式进行。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

解读：本条讲的对征求意见的处理及旧城改造的特别规定。

关于征求意见的处理，包括两个方面：一是要公布征求意见的情况，二是要公布对公众意见采纳的情况。

关于旧城改造应注意两个问题：一是如何理解多数人的概念，这里的多数人应理解为过半数以上的人，即简单多数。二是根据听证会情况修改后的方案是否要再次公布，笔者以为结合第一款的规定，应当公布听证会意见的采纳情况；如市、县级人民政府认为确有必要的，还可以再次公布征求意见。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

解读：本条讲的是房屋征收的决定程序及相关条件。

根据本条及上述相关条文的规定，可以归纳出作出征收决定的五个要件：

一是属于因公共利益需要而实施的项目；

二是符合各项规划；

三是经过公开征求意见（听证）的征收补偿方案；

四是有风险评估报告；

五是专户存储、专款专用、足额到位的补偿资金证明。

即只有当征收项目同时具备上述五个条件时，才能进入审查决定程序，缺少其中任何一项的，均不得作出房屋征收决定。

作出决定的方式有两种，一种行政机关负责人决定，二是集体讨论决定。但这里“被征收人数量较多”是一个难以把握的问题，可由市、县级人民政府根据实际情况确定，但应形成一种制度，不得临时调整。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

解读：本条讲的是征收决定的公告、宣传解释及土地使用权问题。

关于公告问题，需要注意两点：一是公告的时点，笔者以为在操作中，如无特殊情况，宜在决定日即日公布。二是公告的内容，由于本条第三款中明确了国有土地使用权同时收回，故在公告中应含有土地使用权的补偿方案或获得补偿的途径的相关内容。

关于宣传解释工作，由于国有土地使用权同时收回，所以国有土地管理部门同样应做好宣传解释工作。

关于收回国有土地使用权的问题，是在公告征收决定时一并说明，还是另行制作法律文书，有待配套制度进一步明确。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

解读：本条讲的是被征收人的救济权。

结合本条例第二十六条的形式，本条其实可以作为第十三条的一款，无需单独作为一条。现将此单列出来，可以理解为立法机关对被征收人的合法权益的尊重。

此外，需要注意的是房屋承租人是否可以对征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，即承租人是否享有诉权的问题。笔者认为征收的对象是物权，而租赁权不属于物权范围，结合新条例的立法宗旨，故承租人不享有此项诉权。

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

解读：本条讲的是房屋调查登记。

对房屋及相关情况进行调查登记，是新条例新设立的程序，调查登记的情况在很大程序上决定了公平补偿的基本要求能否实现。对被征收人拒不配合的，如何处理，新条例并未规定。笔者以为，在此情况下，房屋征收部门可以根据档案资料等进行登记并公布。

第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

解读：本条讲的是征收决定公布后的禁止性事项等。

需要注意两点：一是第一款中的“等”为等外等，即凡是为不当增加补偿费用而实施的行为，均不予补偿。

二是与《拆迁条例》相比较，还有两处变化，即删除了不得改变土地用途的规定及延长期限的规定。由于我国实行的是土地用途管制制度，即土地用途是由行政机关确定的，当事人是无权自行改变土地用途的，故可以删除相关内容。删除延长期限的规定是防止马拉松式的征收搬迁。

第三章 补偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

解读：本条讲的是补偿项目及奖励补助机制。

关于补偿项目，《拆迁条例》的规定较为零散、模糊，而新条例则集中、准确。

关于奖励补助机制，两次公开征求意见稿中均未提及。但笔者以为：“目前各地在操作过程中大都设立了提前奖等奖励形式，对推动搬迁起到很好的作用，应把这一做法固定下来。同时，城市改造的目的是改善人居环境，提高群众的生活水平，但也确实存在因房屋被拆迁导致生活水平明显下降甚至致贫的现象，并引发人员伤亡等恶性事件。对此应予以重视，并作出制度上的安排。”故两次建议增加此项内容。新条例中增加了此项内容，足见立法机关将保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则落实到实处。

此外需要注意的是，本条中未收回提及土地使用权的补偿，有待相关配套制度进一步明确。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：本条讲的是对困难户的安置问题。

专条规定困难户的安置问题，且将该条提升至本章次条位置，彰显了立法机关对弱势群体的关注。在具体操作时，要优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

解读：本条讲的是评估标准及异议的处置等。

关于被征收房屋的价值问题，本条确立了市场价原则，即评估机构应当按征收决定公告之日的类似房屋的市场价进行评估。

关于异议的处置，包含两个程序，一是申请复核，二是申请鉴定。需要注意的是该项权利并不专属于被征收人，房屋征收部门对评估结果有异议的，同样可以申请复核及申请鉴定。

本条还授权住建部制定房屋征收评估办法，并需公开征求意见。目前，住建部正在制定房屋征收评估办法。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

解读：本条讲的是评估机构的产生办法及其工作原则。

选定评估机构规则是程序正当的重要体现，新条例已确定了选定方式的基本原则，即由被征收人协商选定。对于被征收人协商不成的，通过多数决定、抽签等随机选定的方式确定，具体办法授权省级政府制定。

关于评估机构的工作原则，新条例明确为独立、客观、公正。由于新条例确立了市场价评估方法，比之于《拆迁条例》体系下的拆迁评估，今后评估机构的权限更大，因此，保证评估机构独立、客观、公正地开展征收评估工作，是非常必要的。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

解读：本条讲的是补偿安置方式及旧城改造产权调换的特别规定。

与《拆迁条例》相比较，新条例继续明确了货币补偿及产权调换两种安置补偿方式，对于选择产权调换的，应结清并差价。

对于旧城改造，涉及个人住宅的，实行原地段或就近地段安置的原则。故此，征收部门在制定补偿方案时，就应当提供原地段或近地段的安置房源。

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

解读：本条讲的是搬迁费、临时安置费及周转房。

与《拆迁条例》相比较，主要变化有两点：一是搬迁费应支付给房屋所有权人，不再向承租人支付搬迁费。二是搬迁费、临时安置费的标准，由谁制定，未能明确，鉴于新条例第四条第一款的规定，在上级政府没有新的规定的情况下，应由市、县级人民政府规定。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：本条讲的是停产停业损失的补偿。

在《拆迁条例》中对于停产停业损失补偿的规定，主要存在两个问题：一是未确定停产停业损失的计算方法，二是表述为“适当补偿”的不妥。新条例力求从制度上解决问题。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

解读：本条讲的是征收范围内建设行为的控制及未经登记的房屋性质的认定处理。

对于违反城乡规划进行建设的，《城乡规划法》已有明确规定，新条例对此再作规定似乎没有必要，其实不然。因为对于拆迁许可公告后，在拆迁范围内新出现的违法建筑如何处置，由于未有明确规定，相关行政机关之间出现了互相扯皮的现象，导致一些问题久拖不决。而本条第一款则从制度上彻底解决了这一问题，即在征收范围内的违法建筑，无论其是在征收决定公告前，还是征收决定公告后形成的，均应由同一部门依法查处，并可由市、县人民政府依据《城乡规划法》第68条的规定，责成有关部门强制拆除。

本条第二款是新条例的亮点之一，即增加了征收前对未经登记房屋的认定、处理程序。笔者在数年前所撰写的《论城市房屋拆迁中对违章建筑的界定与处置》一文中就提出了在拆迁时，应从实际出发，先对各类无证房屋的性质进行界定、处置，不应一刀切，并提出了具体的认定处理程序。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

解读：本条讲的是补偿协议的主要内容及救济途径。

关于补偿协议应具备的主要内容，《拆迁条例》未能明确。新条例对此作出明确规定，有利于保护被征收人。但需要注意的是这些项目中有一些是共性项目，如补偿金额；有一些是个性项目，如停产停业损失。

关于一方当事人不履行补偿协议约定的义务的时，新条例规定另一方可以依法提起诉讼。与《拆迁条例》相比较，删除了“可以依法申请人民法院先予执行”的表述。删除这一表述后，并非说房屋征收部门不可以申请先予执行，只不过是这样表述更为公平合理。由于是否申请先予执行，是民事诉讼中当事人的权利，房屋征收部门可以根据具体情况决定是否申请先予执行，人民法院依法审查是否裁定准予先予执行，新条例无必要对此作出规定。

需要注意的是，若承租人认为补偿协议侵犯其合法权益的，是可以依法提起诉讼，主张协议无效或部分无效的。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

解读：本条讲的是补偿决定适用的情形、程序、内容及其救济途径。

关于补偿决定适用的情形，新条例列举了两种，即房屋征收部门与被征收人在规定的期限内未能达成补偿协议及被征收房屋所有权人不明的。

关于补偿决定的程序，新条例规定得比较原则，即由征收部门申报，由市、县级人民政府按照征收补偿方案作出决定并公告。笔者以为，市、县人民政府在收到征收部门的申请报告后，应当面听取被征收人的意见，查明被征人拒不签约的原因，必要时可采取听证会的方式听取各方的意见。

关于补偿决定的内容，应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

关于补偿决定的救济途径，明确了被征收人可申请行政复议或提起行政诉讼。

需要注意的是：若被征收房屋是租赁房屋，且租赁双方未解除租赁关系的，市、县级人民政府在作出补偿决定时，应将承租人列为第三人。承租人认为补偿决定侵犯其合法权益的，可以申请行政复议或提起行政诉讼。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

解读：本条讲的是搬迁前提、被征收人搬迁的义务及禁止野蛮搬迁等规定。

关于搬迁的前提，新条例明确“先补偿、后搬迁”，即在补偿未到位之前被征收人有权拒绝搬迁。

关于被征收人的搬迁义务，新条例明确为在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

野蛮拆迁一直是社会舆论抨击的对象，更应当是法律所禁止的，新条例禁止野蛮拆迁是顺应民心的。鉴于野蛮拆迁多有建设单位（主要为开发公司）参与其中，在今后的征收搬迁特别是旧城改造项目中，应杜绝野蛮操作的情况发生，故在制度上直接禁止建设单位参与搬迁犹为必要。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

解读：本条讲的是司法行政强制执行问题。

本条废止了争议颇大的行政强制拆迁，对于密切政府与人民群众的关系，化解行政争议，构建和谐社会的意义是不言而喻的。

关于申请司法行政强制执行，与《拆迁条例》亦有重大变化，其体现在三个方面：

一是申请的时点的变化。《拆迁条例》中向法院申请强制拆迁的时点是当事人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，即可申请。而新条例明确为在补偿决定规定的期限不搬迁，且在在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，方可申请强制执行，即在补偿决定生效三个月后方可申请强制执行。若被征收人申请行政复议或（并）提起行政诉讼的，则应在复议诉讼程序终结后，方可申请强制执行，此时点通常是在补偿决定生效半年后。

二是申请人的主体发生了变化，由房屋拆迁管理部门提升为市、县级人民政府。

三是明确了申请强制执行的相关材料。新条例明确了强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

解读：该条讲的是补偿结果的公开及审计监督。

新条例第三条确定了结果公开的原则，故本条第一款是该原则的具体体现。需要注意的是，房屋征收补偿档案应按照《政府信息公开条例》的相关规定进行公开，依法供人们查阅。

关于审计监督的规定，亦属于新增内容，其与层级监督、行政监察构成了完整的行政监督体系，从而为“规范国有土地上房屋征收与补偿活动”提供了制度保障。