农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得，消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。

农村村民的宅基地申请经县（市）人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三十日内，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。

由于住宅转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的，当事人应当自变更之日起三十日内，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记，由县（市）人民政府换发《集体土地使用证》。

集体土地使用权被收回的，当事人应当自接到县（市）人民政府通知之日起三十日内，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记，由县（市）人民政府进行注销登记，收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》。

农村宅基地拆迁补偿标准：

1、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

2、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

3、实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

案情简介：城镇居民王先生于1995年以6.5万元的价格向农民陈某购买了大兴区的一个农家院。几年后房屋拆迁，王先生获得18.8万元拆迁补偿款，得知这一情况，陈某向法院提起诉讼，称自己卖房是违反了国家规定，王先生应向其返还拆迁款。今天上午，本网从北京市第一中级人民法院获悉，法院终审判决王先生向陈某返还部分拆迁款2.3万余元。1995年10月，陈某将自家宅基地上共113平米的房屋以6.5万元价格卖给城镇居民王先生。2001年11月，该房屋被划入拆迁范围内，王先生因此获得拆迁补偿款18.8万元。2007年，通州区宋庄画家村一案让许多卖了宅基地房的村民如梦方醒，纷纷向法院起诉房屋买卖合同无效，而陈某也在此之列。由于房屋已经拆迁，因此陈某起诉要求王先生返还拆迁补偿款，扣除买房款后共计12万元。

审理结果：法院认为，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。由于被告王先生非农村居民，与原告陈某之间房屋买卖的行为，已经侵犯了集体组织的权益，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。

尽管房屋买卖合同无效，

但陈某通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款。

而在距离卖房已达12年之久后，陈某基于该房屋在拆迁时升值，确认合同无效可获得一定利益的原因提起诉讼，在一定程度上违背了诚实信用的原则。

从现有证据上看，虽然系争房屋的拆迁补偿款高于房屋买卖价格，但系因房屋升值因素所导致，且该款项是政府对被告拆迁后的安置问题进行的基本补偿，被告并未因此而获利。

在陈某主张合同无效后，若仅依被告所获之拆迁款相互返还，对被告则显失公平。

法院综合考量双方利益和此案具体情况，确定被告应按照20%的比例返还陈某房屋价款，数额为2.3 万余元。

法律有明确的规定，集体土地是禁止买卖的，但是在北京或其它省市的农村地区买卖宅基地或耕地的现象比比皆是。如果不遇到拆迁、升值等问题，也许双方会一直相安无事，但一旦出现上述案例中的情形，就比较棘手了。所以遵守国家法律法规，是保障自己权益的有效武器。