拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。

拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

一、明确土地使用权的财产权利，合理确定拆迁补偿标准

要对被拆迁人的国有土地使用权给予公平、合理补偿。通过修改《城市房屋拆迁管理条例》及其相关法律和法规，明确规定被拆迁人的土地使用权的财产权利，在拆迁中，除了对被拆迁人的房屋进行补偿外，还应补偿被拆迁人因丧失土地使用权而遭受的损失。

拆迁补偿标准应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑等因素，并充分考虑土地本身的价值和预期收益，按照市场正常交易价格评估，由拆迁当事人双方协商确定，切实保证拆迁补偿价格同房地产市场接轨。真正做到按照市场规律确定拆迁补偿标准，及时调整、修正拆迁补偿价格指数，确保不低于同期商品房价格上涨的指数。

二、严格界定“公共利益”的概念，建立商业性用地拆迁的市场化机制

要对“公共利益”的概念作出具体明确的界定，将政府强制执行程序严格限制在“公共利益”的范围。与此同时，政府必须退出商业性用地的房屋拆迁，并在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用，从而实现政府行为的规范化和合法化。

要严格区分公益性拆迁和商业性拆迁，实行不同房屋拆迁规定。前者是着重强调程序正当化，体现为适当补偿，后者则用市场价值规律调节拆迁人和被拆迁人利益关系，实行充分补偿。

建立商业性用地拆迁的市场化机制，将出于商业目的的拆迁完全交给市场，按市场规律办事，在被拆迁人自愿的条件下确定是否同意拆迁。补偿标准、安置办法，由开发商与被拆迁人作为平等的民事主体协商解决。

要从保护群众合法权益和规范政府行为出发，完善房屋拆迁秩序。一是要通过公告、听政、协商等方式听取被拆迁人的意见，获得房屋拆迁的确认；二是设立“公共利益的需要” 的认定程序；三是建立商业性拆迁的相关程序、实施原则和具体办法。

三、完善住房供应保障体系，确保被拆迁人基本居住需要

一是建立商品房、安置房、经济适用房、廉租房、二手房为一体的完善的住房供应保障体系，从而拓宽被拆迁人住房选择空间，保证被拆迁人“买得到，买得起，有房住”。

二是建立政府住宅基金，扩大廉租房屋和经济适用房的比例，对被拆迁人购房提供优惠政策，在相关税费上予以减免，保障低收入被拆迁人的基本居住条件和基本生活来源。特别要重视“双困”被拆迁人的安置，建立相应的社会保障和救济制度。

三是要不断完善拆迁安置办法，控制拆迁还原房的价格，建立对拆迁安置工作不落实的责任追究制度。

一、尽量使评估价接近公开市场价。

房屋征收应当采用“赎买”政策，由政府出资购买被征收房屋，之后拆迁房屋、腾出土地，故应按公开市场价补偿；拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。公开市场价要素包括：卖出和买入完全出于自愿；具有适当磋商期，而不是急于出售或购买；卖买双方可选择最合适价款交易。

但落实公开市场价几乎不可能：房屋征收并非处于被征收人自愿，公共利益面前无法对抗;征收命令和法院判决生效后，被征收人必须在规定期限交出房屋，不能讨价还价;被征收人不可能控制安置补偿标准和评估程序，无法选择最合适出售价。如此特殊的交易条件和交易过程，再加以现行评估模式和评估方法存在诸多缺陷，很难形成公开市场和市场价格，故应当大力改革评估制度，尽量使评估价接近公开市场价，切实保障被征收人不因征收而降低先前生存条件。

二、评估模式应当市场化。

现行房屋拆迁评估分为两种模式：按政府指导价评估和按市场比较法评估，北京和上海是两种模式的典型代表。以货币补偿为例，北京住宅的评估模式为：（基准地价×容积率修正系数 基准房价）×被拆迁房屋建筑面积 被拆迁房屋重置成新价，基准地价和基准房价由政府制定并定期公布；上海住宅的评估模式为：采用市场比较法，以拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过6个月的充分房地产市场交易实例（包括房屋拆迁范围内的交易实例），评估出房地产市场单价，货币补偿金额根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。

对比可见，政府制定基准地价和基准房价明显不合市场机制，不能准确反映房地产市场价，而且不能及时更新，如北京基准地价1993年首次发布，直到2002年才修订，该评估模式明显与市场机制严重背离；而市场比较法评估模式与市场机制接轨，评估结论趋向于公开市场价，应当大力推广。

三、引入多种评估方法。

房地产市场有比较法、成本法、收益法、假设开发法、综合评估等多种评估方法，应当根据房屋具体情况采用相应评估方法，拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。市场比较法的估价结论接近公开市场价，应以尽量采用，但在估价时点近期没有交易实例可比较的，应当采用其他方法。

四、减少无形制约，增强评估机构的市场性。

如果评估机构受到干预和制约，评估结论肯定显失公正。拆迁纳入房屋征收制度后，政府是征收的发动者和实施者，即使不予主动干预，评估机构仍然受到诸多无形制约，难以独立、自主、客观、公正地进行评估。无形制约包括：评估机构欲获取拆迁评估资格必须向政府申请核准，由政府认定和公布其评估资格;评估活动必须遵守政府制定的评估规则、技术规范，某些省、市还必须使用政府公布的基准地价和基准房价；政府是征收发动者，自然也是委托人，评估机构的报酬来源于委托人支付。

减少和摆脱无形制约不可能一蹴而就，必须循序渐进，除评估模式市场化，引入多种评估方法等措施外，还应当将房地产评估管理模式由行政管理逐步纳入行业管理，由行业协会核准评估资格、制定评估规则、发表市场信息和惩戒评估机构