广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定

第一章 总则

第一条 为规范我市集体土地房屋拆迁补偿活动，维护拆迁当事人合法权益，保障我市集体土地房屋拆迁工作有序进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条 在市辖区范围内拆迁集体土地房屋，适用本规定。

第三条 本规定所称被拆迁人是指被拆迁集体土地房屋的所有权人。

本规定所称本村村民是指农村（居委）现有集体经济组织成员以及经县级人民政府批准回本村定居的原本村村民。

本规定所称的“户”是指：安置被拆迁房屋的本村村民时，按如下规定分为“一户”：

（一）已婚夫妇及其未满法定婚龄子女。

（二）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日，已满法定婚龄的未婚村民。

（三）地方政府建设通告或征收土地预公告公布之日前，已离异或丧偶后未再婚的。

第四条 拆迁集体土地房屋以农村集体房地产证或宅基地证作为补偿依据。

被拆迁人提供其它产权证明文件，经国土房管部门确认可以作为权属证明的，作为补偿依据。

第五条 拆迁集体土地房屋以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日作为拆迁补偿的估价时点。

地方政府建设通告或征收土地预公告发布后，被拆迁人应当立即停止建房、迁户、装修等相关活动。

应予补偿安置的被拆迁人数以地方政府建设通告或征收土地预公告发布之日时被拆迁人的户籍人口数确定。

第六条 拆迁集体土地房屋，下列情形也应当予以补偿：

（一）未超过批准使用期限的临时建设房屋，但因城市规划、建设和管理需要城市规划部门已作出提前拆除决定而未按期拆除的除外。

（二）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的已建部分。

第七条 拆迁集体土地房屋，下列情形不予补偿：

（一）属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的违法建设房屋。但本规定第二十条第（一）第2点规定情形除外；

（二）超过批准使用期限的临时建设房屋；

（三）新房建成后应当拆除的旧房；

（四）地方政府建设通告或征收土地预公告发布后的抢建部分。

第二章 集体土地住宅房屋拆迁

第八条 拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建3种方式。

实行农民自建的，应符合本规定第十七条的有关规定。

第九条 实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁集体土地住宅房屋的重置成新价和宅基地土地使用权区位补偿价确定。计算公式：货币补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×被拆迁居住房屋建筑面积 宅基地土地使用权区位补偿单价×核定的补偿面积。

核定的补偿面积依据本《规定》第十四条第二款计算。

如被拆迁居住房屋建筑面积小于宅基地用地面积，按宅基地用地面积确定货币补偿金额。

被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价由评估确定。

未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地使用权区位补偿价。

按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再提供安置房或者另行安排宅基地。

第十条 根据本规定第九条第一款确定的补偿金额低于最低补偿金额的，按最低补偿金额予以补偿。最低补偿金额计算公式：最低补偿金额=被拆迁集体土地住宅房屋重置成新单价×（被拆迁居住房屋建筑面积―核定的补偿面积） 集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价×核定的补偿面积

集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价参考被拆迁房屋同区域城市房屋拆迁最低补偿标准、国有土地有偿使用费、征地综合区片价、相关税费等因素确定。

第十一条 宅基地土地使用权区位补偿单价、集体土地住宅房屋拆迁最低补偿单价由市国土房管局根据广州市国民经济发展水平、广州市国有土地使用权基准地价、房地产市场变化情况，经市人民政府批准后定期公布。

第十二条 被拆迁人只有一处集体土地住宅房屋且人均建筑面积不足25平方米的，按人均25平方米的标准予以补偿。

第十三条 实行产权调换的，拆迁人可以根据规划要求统一申请安置房建设用地，支付申请安置房用地的所有费用，并出资统一建设安置房；或者由拆迁人提供自有产权房屋安置被拆迁人。

第十四条 实行产权调换的，被拆迁人的安置面积按照以下标准核定：

被拆除房屋的批准建筑面积低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超过40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之间的按批准的建筑面积核定；2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

第十五条 实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本规定第九条第一款、第十条、第十二条的规定确定拆迁补偿金额，并与安置房的市场价格结算差额。

第十六条 以下情形，被拆迁集体土地住宅房屋按重置成新价给予补偿，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

（一）被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外，尚有其他集体土地住宅房屋，且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。

（二）拆迁非本村村民居住房屋。

第十七条 实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。

（一）本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。

1、如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋重置价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地使用权区位补偿价给予补偿。

2、如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条第一款给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。

（二）本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋重置成新价给予补偿。

第十八条 拆迁集体土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。

（一）搬迁补助费标准、支付方式。

拆迁人一次性给予被拆迁人每户500元的搬迁补助费，电话、有线电视迁移费、管道煤气安装费等，具体补偿标准按照物价部门的规定执行；

（二）临时安置补助费标准、支付方式。

1、被拆迁人自行安排住处的：

（1）实行产权调换的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起，给予3个月临时安置补助费。

（2）被拆迁人或村集体经济组织自行建设的，拆迁人按核定的安置面积，自被拆迁人交付被拆迁房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付临时安置补助费。如无不可抗力的原因，安置房建设应于取得建设用地批准书之日起2年内完成。

2、被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费，过渡期内的水电费由被拆迁人支付。但水电费超过被拆迁房屋所在地段单价标准的，超出部分由拆迁人支付。

本条所称的临时安置补助费按被拆迁地段同类房屋的市场租赁价格确定。

第十九条 拆迁集体土地住宅房屋，被拆迁人在规定期限内自行搬迁的，拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的5%以内给予奖励。

第三章 非住宅房屋拆迁

第二十条 拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。

（一）房屋补偿。

1、经规划部门批准的生产经营房屋，按规划部门批准时所核定的具体使用功能、性质按重置成新评估给予补偿。

2、未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。

3、属于未超过批准使用期限用于生产经营的临时建设房屋，按照重置成新价、剩余使用期限评估确定。

（二）停产停业损失的补偿标准。

1、符合重建条件的企业，按评估机构评估确定的重建期核定停产、停业补偿时间。不符合重建条件企业的停产、停业损失补偿时间依据法定清算所需时间确定。

2、对符合重建条件的企业，停产、停业损失补偿标准可参照企业上年度月平均生产（经营）成本以及重置固定资产、技术改造和安置职工等费用支出情况确定；对不符合重建条件的企业停产、停业损失补偿标准，按企业因停产、停业导致的实际损失（包括安置职工所涉及的费用等）情况确定。

（三）其它补偿。

1、被拆迁人设备搬迁和安装、调试的费用，按评估额给予补偿；

2、被拆迁人的无法恢复使用的设备，按重置价格结合成新评估给予补偿。

第二十一条 拆迁用于教育、科学、文化、卫生、体育等公益事业的房屋，拆迁人应当按照规划要求及原面积予以复建。按照规划要求无法复建的，按照重置价予以补偿。

第四章 附则

第二十二条 拆迁人应当将被拆迁人房屋、人口、安置面积等情况在拆迁地块现场公示，公示期为15日。公示期间有异议的，可以向拆迁人反映，拆迁人应当在15个工作日内进行核实，并答复异议人。

第二十三条 被拆迁人对居住房屋补偿价格有异议的，可以与拆迁人共同或者分别委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。共同委托不成或者对分别委托评估的结果有异议的，经拆迁当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据。

第二十四条 县级市参照本规定实施。

第二十五条 本规定自颁布之日起实施，有效期五年。

广州市征收集体土地房屋拆迁管理工作指导意见

为规范征收集体土地房屋拆迁（以下简称“征地拆迁房屋”）补偿安置行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，现就征地拆迁房屋管理工作提出如下意见：

一、在本市行政区范围内征收集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人实施补偿安置的，适用本意见。

二、本意见所称拆迁人是指依法取得征收集体所有土地有关批准文件的用地单位。被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的合法所有人。

三、市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）主管本市征地拆迁房屋工作；市国土资源和房屋管理局各区分局（以下简称“市国土房管局区分局”）按照属地管理的原则负责本辖区内征地拆迁房屋管理工作的具体实施。

四、各区人民政府负责做好本辖区内的征地拆迁房屋的组织协调工作。

所在地的镇人民政府、街道办事处以及村（居）民委员会，应当协助做好征地拆迁房屋工作。

五、市、区人民政府建设通告或征地预公告发布后，项目所在地政府有关部门依据各自权限，在用地范围内停止办理下列事项或建设行为：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批新建、改建、扩建房屋；

（三）办理户口的迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外；

（四）以被拆迁房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

（五）改变房屋、土地用途；

（六）房屋、土地的转让、租赁和抵押；

（七）已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

项目所在地的市国土房管局区分局核准拆迁人的申请后，应当就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并在用地范围内予以公告。暂停办理有关事宜的期限自公告之日起算，最长不超过2年。需要延长暂停期限的，拆迁人应当报经市国土房管局区分局批准，延期的限期不超过1年。暂停期限内，被拆迁人擅自办理前款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。

六、市、区人民政府发布建设通告或征地预公告后，拆迁人可与被拆迁人协商有关征地拆迁补偿安置事项，拆迁人应当根据《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》和协商情况，拟定征收土地范围内房屋拆迁补偿安置方案。房屋拆迁补偿安置方案应包括以下内容：

（一）征地范围内被拆迁房屋的权属、区位、用途、建筑面积、租赁、用益物权、抵押、查封等调查情况；

（二）拆迁期限；

（三）拆迁方式；

（四）安置方式及过渡期限；

（五）安置所需房屋（含现房和待建房）及相关资料、证明；

（六）补偿安置资金证明以及使用计划。

七、项目所在地的市国土房管局区分局应对拆迁人提交的包括房屋拆迁补偿安置实施方案在内的征地补偿安置方案进行审查，书面告知被拆迁人对拟征收土地及房屋的补偿标准、安置途径，并告知被拆迁人有申请听证的权利及提出申请的时限（自书面告知被拆迁人之日起15日内）。被拆迁人依法提出申请的，市国土房管局区分局应当组织安排听证，并要求拆迁人根据听证情况修改完善征地补偿安置方案。

八、征地补偿安置方案经批准并公告后，由拆迁人具体实施。

九、在征地补偿安置方案规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当按照本意见规定及经批准的征地补偿安置方案，就补偿、安置等事项签订房屋拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿形式、补偿标准、安置方式及安置地点、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。

十、拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应当按照协议的约定向拆迁人提交被拆迁房屋的农村集体房地产证或宅基地证，并向拆迁人出具委托办理注销房地产证或宅基地证的委托书。由拆迁人统一到项目所在地市国土房管局区分局办理注销手续。

十一、拆除有下列情形之一的房屋，拆迁人应当依法办理证据保全：

（一）依法设有抵押权的房屋；

（二）有产权或使用权纠纷的房屋；

（三）产权人下落不明的房屋；

（四）共有人不能协商达成一致意见的共有房屋；

（五）需要实施强制拆迁的房屋；

（六）其它依法需要办理证据保全的房屋。

十二、拆除有下列情形之一的房屋，由拆迁人提出申请，可以由项目所在地的市国土房管局区分局代管：

（一）产权不明晰的；

（二）所有人死亡并且尚无法确定继承人的；

（三）所有人下落不明无合法代理人的。

拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议。被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，代管人应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。

十三、在征地补偿安置方案规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人经协商达不成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由项目所在地的市国土房管局区分局协调；市国土房管局区分局自受理申请之日起30个工作日内，仍协调不成的，由市国土房管局区分局依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，责令被拆迁人限期交出土地。市国土房管局区分局作出责令交出土地决定的，应当出具行政决定书。行政决定书应列明拆迁集体土地房屋的补偿形式、补偿标准、安置方式及安置地点、搬迁期限、临时安置过渡期限等事项。

被拆迁人拒不交出土地的，由项目所在地的市国土房管局区分局申请人民法院强制执行。

征地拆迁补偿安置争议不影响责令被拆迁人限期交出土地的行政决定书的执行。

十四、拆迁人应委托具有拆迁资质的拆迁单位实施拆迁，全面监督受委托拆迁单位实施的具体拆迁行为，并对拆迁单位拆迁行为的后果承担法律责任。

十五、项目所在地的市国土房管局区分局应当依法加强对房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查，建立、健全拆迁档案管理制度和统计资料报告制度。

十六、本意见自公布之日起施行，有效期五年。国家、省关于集体土地房屋拆迁管理有新规定的，从其规定。