上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定

第一条 为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施中华人民共和国土地管理法办法》等法律、法规的规定，制定本规定。

第二条 在本市行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本规定。

第三条 征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。

第四条 市土地管理部门是本市征地房屋补偿工作的主管部门。

市和区（县）发展改革、城乡建设、农业、社会保障、房屋管理、财政、工商、审计、监察等部门应当协同做好征地房屋补偿工作。

镇（乡）人民政府、街道办事处应当配合做好征地房屋补偿工作。

第五条 区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。

区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。

区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。

第六条 征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。

第七条 在征收集体土地依法报批前，区（县）土地管理部门应当向被征地农村集体经济组织和农户公布《拟征地告知书》，告知征地房屋补偿的政策依据以及本条第二款的要求，公布时间不得少于10日。

《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年：

（一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；

（二）不得突击装修房屋；

（三）不得办理新增、变更工商营业登记；

（四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工；

（五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。

违反前款规定实施的，不予补偿。

第八条 《拟征地告知书》公布后，区（县）征地事务机构应当会同镇（乡）人民政府或者街道办事处以及村（居）民委员会组织对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查，情况属实的，纳入征地补偿登记范围。调查结果应当经宅基地使用人、房屋所有人确认，并在拟征地范围内公布。

第九条 房屋补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。用于货币补偿的资金应当在征地房屋补偿方案公告前足额到位，并做到专户存储、专款专用。用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并做到产权清晰、无权利负担。

第十条 征收集体土地依法批准后，区（县）人民政府应当在被征地所在的镇（乡）、村予以公告（以下称“征地公告”），公告期不得少于10日。

征地公告后，区（县）征地事务机构应当根据调查结果拟订征地房屋补偿方案，并纳入征地补偿安置方案，由区（县）土地管理部门进行公告，公告期不少于30日。征地房屋补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋的补偿方式；

（二）补偿金额的计算方法；

（三）安置房屋坐落、单价；

（四）土地使用权基价；

（五）价格补贴；

（六）签约期限；

（七）其他事项。

区（县）土地管理部门应当就征地房屋补偿方案听取相关权利人意见。相关权利人申请听证的，应当在征地房屋补偿方案公告后５个工作日内提出书面申请；符合条件的，区（县）土地管理部门应当按照规定组织听证。区（县）征地事务机构应当根据征求意见和听证会情况，修改征地房屋补偿方案。

第十一条 征地房屋补偿方案经区（县）人民政府批准后，区（县）征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人应当按照征地房屋补偿方案协商签订房屋补偿安置协议。房屋补偿安置协议应当载明补偿方式、补偿金额、安置地点、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。

第十二条 征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。

房屋的用途和建筑面积，以宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。

第十三条 被征地的村或者村民小组建制撤销的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的，应当结清货币补偿金额与产权调换房屋价格的差价。

前款规定的货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价 同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价 价格补贴）×房屋建筑面积。

本条及第十四条规定的单价，是指每平方米建筑面积的价格。

本条及第十四条规定的房屋建安重置结合成新单价，由区（县）征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。

第十四条 被征地的村或者村民小组建制不撤销的，该居住房屋户内成员全部转为非农业户籍的，补偿按照本规定第十三条执行；该居住房屋户内成员未全部转为非农业户籍的，按照下列规定予以补偿：

（一）具备易地建房条件的区域，宅基地使用人可以在镇（乡）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；

（二）不具备易地建房条件的区域，按照本规定第十三条执行，不得再申请宅基地新建住房。

本条第一款第（一）项规定的货币补偿金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价 价格补贴）×房屋的建筑面积。使用新宅基地所需的费用，由区（县）征地事务机构支付给提供宅基地的村或者村民小组。

申请宅基地新建房屋的审批程序，按照本市农村村民住房建设的有关规定执行。

第十五条 征地房屋补偿，还应当对宅基地使用人或者居住房屋所有人补偿搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，具体标准由区（县）人民政府制定。

第十六条 征地公告时，已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿；建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可以按照重置价结合成新价格补偿。本条规定的重置价，由区（县）征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估。

征地公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房，不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。

第十七条 征地公告时，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征地公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算；低于现行农村村民住房可建面积标准的部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村村民住房建设标准，且不作分户计算。

上述可建建筑面积的认定，应由具备条件的农村村民家庭提出申请，房屋所在地的镇（乡）人民政府或街道办事处按照农村村民住房建设标准进行审核，并在征地范围内公示，公示期不得少于7日。公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由镇（乡）人民政府或街道办事处出具可建建筑面积认定证明。

第十八条 虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：

（一）在批准建房时，超过本市农村村民住房建设标准审批的；

（二）在批准建房时，只批准房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的。

超标准建筑面积，由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。

第十九条 对非居住房屋实行货币补偿。

农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，房屋所有人的货币补偿金额计算公式为：房屋建安重置价 相应的土地使用权取得费用。

本条第二款规定的房屋建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由区（县）征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估。

第二十条 对非居住房屋，还应当补偿下列费用：

（一）设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用；

（三）停产、停业损失补偿。

第二十一条 居住房屋附属的棚舍、除本规定第十九条第二款以外的非居住房屋，以及其他构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。

第二十二条 未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。

对违法建筑、超过批准期限的临时建筑，以及《拟征地告知书》公布后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

第二十三条 征地房屋补偿中涉及需要评估的，估价机构由被征地范围内的宅基地使用人或者房屋所有人在有相应资质的估价机构中协商选定；协商不成的，由镇（乡）人民政府或者街道办事处组织宅基地使用人或者房屋所有人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等方式随机确定。

估价机构确定后，区（县）征地事务机构应当与估价机构签订委托评估协议。

第二十四条 征地房屋补偿的评估时点，为征地房屋补偿方案公告之日。

评估的技术规范，按照本市有关规定执行。

第二十五条 在征地房屋补偿方案规定的签约期限内，区（县）征地事务机构与宅基地使用人或者房屋所有人达不成补偿安置协议的，由区（县）征地事务机构根据经批准的征地房屋补偿方案制定具体补偿方案，提供给宅基地使用人或者房屋所有人，并要求其在规定期限内给予答复。具体补偿方案应当包括补偿标准、安置房屋的地点、搬迁期限等内容。

在答复期限内，区（县）土地管理部门应当予以协调。答复期限届满，宅基地使用人或者房屋所有人未作答复或者答复不同意的，由区（县）征地事务机构按照具体补偿方案实施补偿。

第二十六条 宅基地使用人或者房屋所有人已经依法得到补偿或者无正当理由拒绝接受补偿，且拒不交出土地的，由区（县）土地管理部门责令宅基地使用人或者房屋所有人限期交出土地。区（县）土地管理部门作出责令交出土地决定的，应当出具行政决定书。

宅基地使用人或者房屋所有人在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的，由区（县）土地管理部门依法申请人民法院强制执行。

第二十七条 区（县）土地管理部门应当依法建立征地房屋补偿档案，并将分户补偿结果在被征地范围内向宅基地使用人或者房屋所有人公布。

区（县）审计机关应当加强对征地房屋补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第二十八条 本规定施行前已办理征收集体土地手续，并已完成土地、青苗、集体资产补偿和被征地人员社会保障手续，尚未实施房屋补偿，本规定施行后实施房屋补偿的，区（县）征地事务机构应当编制征地房屋补偿方案，由区（县）土地管理部门进行公告，并按照第十条第三款的规定听取意见。征地房屋补偿方案由区（县）土地管理部门报区（县）人民政府批准后实施。

第二十九条 从事征地房屋补偿工作的人员应当通过市土地管理部门组织的有关法律、业务知识的培训考核后，持证上岗。

第三十条 任何组织和个人对违反本规定的行为，都有权向市和区（县）人民政府、土地管理部门以及其他有关部门举报。接到举报的市和区（县）人民政府、土地管理部门以及其他有关部门应当及时予以核实、处理。

监察机关应当加强对参与征地房屋补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第三十一条 本规定自印发之日起施行。2002年4月10日上海市人民政府印发的《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（沪府发〔2002〕13号）同时废止。征收集体土地后已依法取得《房屋拆迁许可证》的项目，继续沿用原有规定办理。

关于贯彻实施《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的若干意见

为贯彻实施《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（以下简称《暂行规定》），提出以下意见：

一、区（县）土地管理部门拟订的征收土地方案除应当符合相关规定外，还应当包括拟征地范围涉及房屋补偿的宅基地产数、建筑面积和非居住房屋产数、建筑面积等情况。

拟定征地房屋补偿方案时，征地房屋补偿范围应当按征地批准范围确定；建设项目用地涉及已征未拆地块的，区（县）土地管理部门可以按照建设项目用地范围确定房屋补偿范围。

区（县）土地管理部门报区（县）人民政府批准征地房屋补偿方案前，应当将涉及房屋补偿范围的建设项目批文的文号、《建设用地规划许可证》批准的范围、房屋情况、补偿资金和房源准备等情况报市土地管理部门备案。

二、《拟征地告知书》公布后，区（县）土地管理部门应当将《暂行规定》第七条第二款的相关事项书面通知工商管理部门和被征收土地所在的镇（乡）人民政府或者街道办事处。

三、《拟征地告知书》公布后，区（县）征地事务机构应当会同镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划土地管理所、村（居）民委员会对拟征地范围内宅基地及房屋的权属、面积、房屋用途等情况进行调查。房屋建筑面积调查包括房屋现状调查以及宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载的内容核实。

拟征地范围内的宅基地使用人和房屋所有人，在《拟征地告知书》公布之日起十五日内，凭宅基地使用证、房地产权证、建房批准文件或者其他相关证明文件，对调查结果进行确认。宅基地使用人或者房屋所有人拒绝确认的，应当记录在册。

调查结果应当在拟征地范围内公示。公示内容包括宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件的记载的权属、面积、房屋用途等情况以及房屋现状建筑面积。

对公示的结果有异议的，区（县）征地事务机构应当进行核实。经核实后有变化的，应当及时公布。

四、征地房屋补偿方案公告前，区（县）征地事务机构应当根据拟定的征地房屋补偿方案与用地单位协商签订征地房屋补偿费用支付协议。征地房屋补偿费用应当纳入征地费用范围。

货币补偿资金未到位，安置房源未落实的，区（县）土地管理部门不得发布征地房屋补偿方案公告。

五、宅基地使用人或者房屋所有人对征地房屋补偿方案申请听证的，区（县）土地管理部门应当按照《国土资源听证规定》中的程序和有关要求组织听证。

六、征地房屋补偿方案中的签约期限是征地事务机构与征地范围内的宅基地使用人或者房屋所有人协商签订房屋补偿安置协议的期限。签约期限届满，区（县）征地事务机构仍可以与宅基地使用人或者房屋所有人进行协商签订补偿安置协议，也可以按照《暂行规定》第二十五条提请区（县）土地管理部门协调处理房屋补偿争议。

七、区（县）土地管理部门向区（县）人民政府上报的征地房屋补偿方案，除《暂行规定》第十条规定的内容外，还应当包括以下内容：

（一）征地范围内总户数、总建筑面积（居住房屋和非居住房屋分别单列）；

（二）补偿安置总金额（安置房屋价值和货币补偿金额）；

（三）易地建房用地坐落位置（具备易地建房条件的）；

（四）安置房屋中期房的数量和预计交房时间；

（五）搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费、奖励费等有关费用标准；

（六）委托实施征地房屋补偿的单位名称。

八、各区（县）根据《暂行规定》第十三条制定的同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，应当与安置房屋的供应价格相衔接，以保障被征地农民的居住条件。

九、补偿《暂行规定》第十九条第二款中的非居住房屋，共同举办的企业应当出示经依法办理了土地使用权登记的权属证明。

《暂行规定》第十九条中“相应的土地使用权取得费用”，是指在征地房屋补偿方案公告之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应支付的费用。一般按照征收该地块集体土地的现行标准评估，包括耕地占用税、耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费和劳动力安置补偿费（参加镇保或城保费用）等。评估时可以参照同区域工业园区内相同数量的土地使用权取得费用作相应的系数调整。

十、《暂行规定》第十四条所称的“不具备易地建房条件的区域”，是指有下列情形的村或者村民小组所有土地的范围：

（一）该区域在土地利用总体规划确定的中心城、城镇建设用地规模范围内；

（二）该区域内无土地利用总体规划确定的中心村或者居民点。

十一、宅基地房屋应当按照居住房屋进行补偿安置。对于利用自有宅基地房屋从事生产经营活动，并在《拟征地告知书》公布前已办理了工商营业执照的，可一次性给予适当的停产停业损失补偿。

十二、经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。

房屋所有人认为其停产停业损失超过被拆除房屋建筑面积每平方米350元的，应当提供实施房屋补偿前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。区（县）征地事务机构应当委托估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

十三、区（县）征地事务机构可以委托实施单位承担征地房屋补偿具体工作，区（县）征地事务机构对实施单位在委托范围内实施的征地房屋补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

区（县）土地管理部门应当将实施单位的企业性质、上岗人员名单等情况报市土地管理部门备案。

实施单位的上岗人员，应当通过市土地管理部门组织的培训考核，取得上岗证后，方可从事征地房屋补偿具体工作。

十四、本文下发前已经发布《拟征地告知书》，但征地公告尚未发布的，区（县）土地管理部门应当以书面形式补充告知《暂行规定》第七条第二款的相关事项，并通知相关部门。

《暂行规定》施行前已发布征地公告，但尚未发布征地补偿安置方案公告的，《暂行规定》施行后，应当按照《暂行规定》第十条的规定发布征地补偿安置方案公告。

《暂行规定》施行前已经发布征地补偿安置方案公告，但尚未完成土地、青苗、集体资产补偿和被征地人员社会保障手续的，应当按照《暂行规定》第十条、第十一条的规定补办征地房屋补偿方案拟订、公告、征求意见、审批等程序。

十五、协议动迁遗留地块转为按《暂行规定》实施征地房屋补偿的，区（县）征地事务机构应当按照《暂行规定》程序执行，其中房屋调查和估价机构选定工作可以按照以下意见执行：

镇（乡）人民政府或者街道办事处以及镇（乡）规划土地管理所、村（居）民委员会已经组织开展过房屋补偿调查，调查结果经宅基地使用人或者房屋所有人签字确认的，区（县）征地事务机构可以将调查结果在征地范围内公示，公示后的调查结果可以作为开展征地房屋补偿工作的依据。

镇（乡）人民政府或者街道办事处已经组织宅基地使用人或者房屋所有人以投票、摇号、抽签方式选定了符合资格要求的估价机构的，征地事务机构可以直接确定该估价机构开展评估工作。

十六、本意见自2013年11月9日起施行，有效期至2015年9月30日。