农村房屋买卖公证是指公证处根据当事人的申请，依照法定程序证明当事人之间签订的房屋买卖合同的真实性、合法性的活动。房屋买卖合同公证可以保证买卖双方在自愿、平等、等价、有偿的基础上签订房屋买卖合同，完善合同条款，预防、减少房屋买卖纠纷，维护当事人的合法权益，及时制止欺诈、强迫或高价倒卖房或以卖房为名变相买卖土地等违法行为发生，促进社会稳定和社会主义经济建设的发展。

农村房屋买卖公证属于涉及不动产转让的公证事务，根据 （公证程序规则 （试行》第十一条第二款规定，应当由不动产所在地，即农村房屋所在地的公证处管辖。

（一）应提交的证件、材料

申办农村房屋买卖公证，当事人应当提交以下证明材料：

1、申请人的居民身份证及复印件；委托代理人代办的，·代理人应提交身份证件和授权委托书；

2、卖方要提供农村房屋所有权证书及复印件；

3、出卖共有的农村房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见；·

4、草拟的农村房屋买卖合同文本；当事人可以请公证机关代为草拟；

5、单位购买私房的，买方应当提交农村房屋管理部门批准买房的批准文件；

6、公证机关认为需要提供的其他证明材料。如农村房屋蓝图，农村房屋管理部门对农村房屋的估价报告等。

（二）重点审查的内容

公证机关办理农村房屋买卖合同公证应当重点审查以下内容：

1、当事人的身份、资格和民事行为能力；

2、卖方是否享有出卖农村房屋的所有权，产权有无纠纷；共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放弃了优选购买权；

3、买卖双方的意思表示是否真实；

4、农村房屋所在位置、面积、结构等基本情况，买卖价格是否公平、合理、合法；

5、农村房屋是否已设定抵押或其他担保物权，抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权；

6、合同条款是否完备，内容是否真实、合法，文字是否准确；

7、有关批准手续是否齐备，证明材料是否齐全；

8、农村房屋是否正在出租，承租人是否主张优先权等。

（三）出证

经审查，公证处认为当事人具有完全的民事行为能力，意思表示真实，合同内容和形式真实、合法的，应当及时出具公证书。

（一）流转房屋的土地溢价的归属。1990年，国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作请求的通知》中规定，进行农村宅基地有偿使用试点。宅基地使用费要本着“取之于户，收费适度；用之于村，使用得当”的原则，实行乡管、银行立户制度，用于村内基础设施和公益建设。1993年7月，为了减轻农民负担，中央和国务院办公厅联合发出《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中规定，取消农村宅基地有偿使用费和农村宅基地超占费。自此始，农村宅基地为完全无偿使用。村民在转让农村房屋时，其宅基地使用权实事上也随之让与，因此，笔者认为，如果当事人转让农村房屋时，转让费中包含了地价，则应本着“谁之财产谁受偿”之原则，其溢价应归属集体所有。对此，宜告知转让方并记录在案。

（二）由于农村房屋大多无产权凭证，且在所有权移转时也可能无法办理变动登记，因此，就可能产生如果遇到国家征收时，其赔偿费的归属争执。对此，宜在公证中提醒当事人并在转让合同中予以明确约定。

（三）承包地上所建房屋和多套房屋转让的效力问题。由于城市周边农村地少人多，不少人在所承包的耕地上修建住宅，此类房屋的转让，虽然就债权关系而言，仍然有效，但与农村土地政策有冲突，故笔者认为不宜办理公证。“一户一宅”是集体组织成员享有宅基地使用权的基本原则，因此，若一户有两处以上宅基地的，其房屋的转让，以经合法批建的一处为有效，而非法多占的宅基地上所建的房屋的转让，则不宜办理公证。但继承及受遗赠不在此限。

（四）农民“农转非”后，其宅基地并未转为城镇建设用地的，该宅基地上的房屋之转让是否应受限制。应区别对待：若已经规划且将被征收，则应受限制；若暂时并无征收规划，则不应受限制；若为继承及受遗赠，则不管是否将被征收均不受限制。