“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。 目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

小产权房的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

另外，根据其他相关法规规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

目前，国土资源部已经严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

（一）小产权房买卖后房屋产权证不健全。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

（二）小产权房买卖后拆迁补偿困难。《土地管理法》规定了房屋在被征收后，可以根据土地性质的不同获得土地征用补偿、安置补助费、地上附属物和青苗补助等各项补偿费用，但是小产权房由于产权证不全，常常被认为是违章建筑，拆迁之后不能依法获得补偿。

（三）小产权房买卖后质量瑕疵难以依法依法追究。由于小产权房在土地取得过程中成本低廉，往往整体价格低廉，同时由于本身在土地批转许可上不合法，承接工程的开发商和建筑公司在楼盘的建设中也偷工减料，因此小产房常存在质量瑕疵，而这些瑕疵在购房者低价购买房屋后开放商往往以房屋价格低廉为由逃避违约责任。