小产权房建设在农村集体土地之上，不符合现行土地管理法的规定。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与农民特定身份相联系，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房买卖合同本身是无效的，小产权房购买者获得的乡镇产权证或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

很多人购买小产权房都抱着一个侥幸的心理，总想着，买了房以后，说不定哪天政府就出台相关的规定，小产权房可以转正，可以和商品房一样取得产权证。这种侥幸心理其实是错误的，目前小产权房转正是不可能的，原因有以下几点：

1、小产权房是违法的，有明确的法律依据。

《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权，其兴建的房屋只能在集体成员内部流转，而无权卖给城市居民。《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外属于集体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。换言之，城市居民也无权购买集体所有制土地上的建筑，何况集体所有制土地上的建筑不是商品房，即便购买也无法取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》等合法手续。此外，《城乡规划法》等法律法规也明确了这一点。

2、小产权房挑战耕地底线。

在利益驱动下，一些村级集体组织和乡镇政府，不惜占用大好耕地兴建小产权房，已是公开秘密，并大肆蔓延。如不严肃清理和取缔，会危及18亿亩耕地底线。

3、如果小产权房合法存在，容易导致权势人群到农村圈地、圈房，使农民陷入困境。

有调查显示，购买小产权房的人多是在城里有房有车的“有钱、有闲人”。一旦将小产权房合法化，受益最大的必然是富人阶层。农民表面上能获取少量收入，一旦房屋和土地卖完，在没有一技之长的前提下，容易坐吃山空。

小产权房是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。因此，小产权房转正在目前是无法实现的。

小产权房转正须先修法 专家称未来合法化是大势所趋

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，建立城乡统一的建设用地市场。“‘小产权房’转正”的风声也随之再起。不过专家表示，《决定》中的改革方向对于解决“小产权房”问题提供了大的原则，但 “小产权房”的转正面临着诸多需要解决的问题，并不会立即“跟风转正”。

需相关部门研究具体解决方法

《决定》提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

记者注意到，在《决定》关于集体土地的表述中，并没有提及“小产权房”。对此，北京市房协秘书长陈志认为，《决定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而“小产权房”只是其中的一个具体问题，因此《决定》不会谈及如何解决“小产权房”这样具体的问题。

“具体到‘小产权房’的问题，还需要相关部门根据《决定》的精神，研究具体的解决办法。”陈志说，从长远看，“小产权房”问题肯定要解决。

“小产权房转正”须先修法

不过，在陈志看来，“小产权房”的转正并不会立即得以实现，因为它还面临着诸多难题需要解决。

其中最大的问题就是法律上的障碍，《宪法》中规定的土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。

“那如果‘小产权房’转正，就必须要修改法律，否则转正的行为就是违法的。”陈志说，从《决定》体现的精神看，依法治国是一个很明确的原则。因此即便“小产权房”转正，也必须是在修法之后。

在实际操作过程中，“小产权房”的转正也面临很多具体问题。“如果‘转正’，那之前买卖‘小产权房’的行为如何界定和处罚?这肯定是违法行为，如果简单的 ‘转正’，就等于承认了之前的违法行为。”陈志说。此外，他认为，“小产权房”如果转正，那势必还要采取补交土地收益等方式补交一定的价款，那么补交的金额标准多少，时限界定在哪里?这些都需要明确。

屡打不绝的“小产权房”

“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

小产权房出现乃至“繁荣”的历史，与城市房价蹿升密不可分。小产权房成为社会关注的热点，是从2007年开始的，而这一年也正是房价上涨迈入快速之年。

当年6月，建设部发布了一份“买房风险提示”，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定。

尽管主管部门明确表态，但全国一些农村集体组织还是不断在打“小产权房”的主意，各地的“小产权房”也成为屡打不绝的问题。在北京，通州区张家湾等地成为了媒体关注的“小产权房”集中区域。

对于打击查处“小产权房”，从国家到北京也一直采取高压政策。国土部每季度的挂牌督办土地违法案件中，基本上都有对“小产权房”的查处。而北京也在2007年就完成了对通州张家湾镇和房山琉璃河镇非法占地建设“小产权房”的处理。

据了解，2008年国土部开始研究制定小产权房的相关处理意见。各地此前也在等待着国土部的大原则来确定各自的处理办法。

2012年上半年，北京开始了集中清理整治“小产权房”。当年9月公布了首批79个“小产权房”项目，今年6月又公布了第二批6个项目。

不过，这次北京对于“小产权房”的风暴，刮向的主要是在建和在售的“小产权房”项目，而已售的“小产权房”由于情况复杂，在处理方面，政府还是较为谨慎。