军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。依据中华人民共和国建设部房地产公司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。

军产房存在以下风险：

1、无证风险

因军产房通常为解决军籍人员的住房所建，地方人员购买后一般无法办理我们通常意义上的产权证。从法律角度而言，房产无证就无法保护购房者的合法权益，也就可能涉及到落户难以及子女上学难等问题。

2、违约风险

因军产房的交易价格往往比其他房产的市场价格低，在面临房地产价值不断上涨的情况下，原军产房主出现心理失衡、毁约收房的情况时有发生，因此购房者面临卷入法院诉讼的风险。

3、法律风险

因目前尚无有权机关针对军产房交易纠纷的法律适用与合同效力问题做出明确规定，因此一旦产生军产房交易纠纷，购房者可能面临无法可依、维权困难的法律窘境。军产房买卖双方发生纠纷后，地方法院可能不予受理，从而导致购房者状告无门，即便是受理并判决对方败诉，在执行方面也十分困难。

4、拆迁风险

如遇政府拆迁、国家征收、征用，对于非军籍购房者如何保护自己的合法权益，尚无明确法律规定。

5、其他风险

购买军产房，还会面临再次转让困难的风险、无法继承的风险等等。

案情简介：某部队于2002年建了一栋部队内部的经济适用房，房屋的性质属于军产。2004年春，吴先生购买了该处经济适用房中的一套约90平米的房子，后加价8万转卖给张先生，双方签订了书面房屋买卖协议，约定待该房具备办理产权过户条件时，吴先生协助张先生办理产权过户手续。随后，张先生按约定支付了全部购房款22万元，吴先生也于2004年底搬家将该房交付张先生，张先生一直入住至今。

2010年，该处军产房交与地方管理并办理了房屋产权证。张先生得知此事后立即找到吴先生要求李先生尽快为自己办理产权过户手续，可是吴先生却以种种理由拒绝过户并要求解除房屋买卖合同，张先生无奈诉诸法院要求确认双方签订的房屋卖卖合同合法有效，判令被告立即为原告办理房屋所有权转移登记。被告吴先生认为：该房属军产房，他自己无权处置。因此当时的房屋买卖合同应属无效，原告的诉讼请求不能成立。

法院判决：最终法院判决原告胜诉，判令被告吴先生立即履行合同义务协助原告办理产权过户手续。

律师点评：根据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，如果吴先生的处分行为事后经过总后勤部审批同意，则视为权利人的追认，合同有效；或虽未经总后勤部审批同意，但吴先生在争议起诉到法院前取得该房产权证，则视为无处分权人订立合同后取得处分权，合同亦为有效；如果处分后既没有经过总后勤部审批同意，吴先生又没有在争议起诉到法院前取得该房产权证，则涉案房屋买卖合同应当认定为无效合同。

本案中，原告已履行全部付款义务，被告于2004年底搬家与原告交接，原告入住该房已达6年，即使被告在签订房屋买卖合同之时不完全享有该房产的处分权，但是被告在2003年6月便已向部队交纳了全部购房款，并于2010年7月领取了产权证书，取得了该房的所有权，因此依据《合同法》的规定，涉案房屋买卖合同应为合法有效。无论从合同法和民法的角度而言，还是从诚实信用、维护交易安全的角度出发，我们都应该对自由交易予以保护和肯定。原告已经依约定履行完其全部合同义务并已实际入住，被告在领取产权证后无理拒绝为原告办理产权过户已经构成严重违约，法院应当对此种恶意违约行为予以惩戒，维护交易自由、保护交易安全。