第一步：

看准想要购买的房屋，要确定该房屋产权是否明晰，是否符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。

第二步：

选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。

第三步：

借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1、身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明；

2、经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明(以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越)；

3、买卖双方签订的购房协议书；

4、同意以所购房屋作抵押的证明；

5、有不低于购房价款30%的自有资金；

6、贷款银行要求提供的其他文件或材料。

第四步：

去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。

第五步：

借款人与贷款银行签订借款合同。

第六步：

办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步：

借款合同生效，资金划入借款人指定账户。

二手房按揭贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

一般情形下，贷款利率应按照以下方式计算：

1、人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

（1）日利率(0／000)＝年利率(％)÷360=月利率(‰)÷30

（2）月利率(‰)＝年利率(％)÷12

2、银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

（1）积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

利息＝累计计息积数×日利率，其中累计计息积数＝每日余额合计数。

（2）逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

计息期为整年(月)的，计息公式为：

①利息＝本金×年(月)数×年(月)利率

计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：

②利息＝本金×年(月)数×年(月)利率＋本金×零头天数×日利率

同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：

③利息＝本金×实际天数×日利率

这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

获得二手房按揭贷款之后，购房者又多了一项重要的事务，那就是还款，那么还款有什么技巧呢？

1、气球贷：为提前还贷做准备，减少利息的支持。

2、存抵贷：将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。

3、双周供；每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，节省利息。

4、等额本息：每月还款数额相同，还款压力平均，利息较高。

5、等额本金：每月还款数额递减，前期还款压力大，利息较低。

6、接力贷：以子女作为所购房屋的所有权人，父母和子女共同还贷，延长年限，降低月供。

7、普通固定利率：贷款利率不变，防止利率上升造成利息增加。

8、结构性固定利率：固定年限的利率不变，有调整的余地。

9、循环贷：将房产作为抵押，灵活设定还款期限和贷款金额。

10、“宽期限”房贷：指在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。

11、轻松安居贷：指在合同约定的2个阶段内，借款人在第1个阶段内只需每月最低支付100。

12、“按揭开放账户”房贷：将贷款账户与存款账户关联，随时偿还部分贷款，随时提取偿还部分。

13、“随借随还”房贷：将贷款账户与存款账户关联，剩余现金随时偿还贷款，随时借取现金。