一、计算建筑面积的范围

1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、层高超过2．2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2．2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过2．2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2．2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。

12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1．8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1．8米的，按实计算建筑面积。

二、不计算建筑面积的范围

1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。

2、检修、消防等用的室外爬梯。

3、层高在2．2米以内的技术层、夹层。

4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。

5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8、层高小于2．2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9、岗亭、警亭、书报亭等。

10、里弄房屋后天进内的天棚。

11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。

12、阁楼。

13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

三、其他

在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，要参照上述规则精神办理。

1、买房子是我们生活中的一件大事，住宅类房地产市场上，买卖交易的房屋的计价方式主要有两类，一是以房屋的建筑面积为单价；二是以房屋的套内建筑面积为单价。

2、商品房市场上有期房和现房两大类。我们买期房签订的商品房买卖合同中的建筑面积是以有房地产测绘资质的测绘单位提供的房屋测绘技术报告书为依据，包括套内建筑面积、分摊面积、阳台面积等，也称为预售面积。测绘单位的预售面积是依据建筑设计单位的施工图进行面积测算。而现房是在房屋竣工验收后，依据实际建设的状况进行的房屋面积测算。

3、售面积和实测面积本质的区别在于计算房屋面积的数据采集来源不同，前者根据规划施工图的设计状况进行计算，其面积用于签定商品房买卖合同，后者根据房屋实地情况进行测算，测算结果用于房屋权属登记。在实际工作中我们发现预售面积和实测面积有的发生了较大的差别，多数情况是在商品房建设过程中房屋设计进行了变更，如户室大小、阳台范围和共有共用面积作了调整；也有个别面积测算单位在测算面积时发生差错等。

因此如果购房人发现自己购买期房的建筑面积和交房时的建筑面积差异较大时，要向开发企业或者第三方测绘单位咨询面积差距的原因。切实保障自己利益。

4、根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）等有关规定，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。可在具体实践中，的确存在不少人买了房没有证。导致购房者买房不办证的原因较复杂，有些买房者买到理想的房子后，重点考虑的是如何装修、如何确保顺利入住的问题，对于办理房屋产权证不上心；有些买房者比较在意契税、公共维修基金等费用，想节省费用不打算办证。不管是什么原因，买房人即使签了合同，交了房款，办理了入住手续，但从法律意义上讲，房子还不完全属于买房者所有，因此尽早取得《房屋所有权证》，明确享有权益部分的建筑面积部位和数量，才能更好的保护自己的合法权益。

《建筑工程建筑面积计算规范》

……

计算建筑面积的规定

（一）单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：

1、单层建筑物高度在2．20m及以上者应计算全面积；高度不足2．20m者应计算1／2面积。

2、利用坡屋顶内空间时净高超过2．10m的部位应计算全面积；净高在1．20m至2．10m的部位应计算1／2面积；净高不足1．20m的部位不应计算面积。

（二）单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。

（三） 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。

（四）多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2．10m的部位应计算全面积；净高在1．20m至2．10m的部位应计算1／2面积；当设计不利用或室内净高不足1．20m时不应计算面积。

（五）地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出人口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。

（六）坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2．20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2．20m的部位应计算1／2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1／2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

（七）建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。

（八）建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1／2计算。

（九）立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。

（十）有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。

（十一）建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1／2计算。

（十二） 有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1／2计算。

（十三）建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。

（十四）设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2．20m及以上者应计算全面积；层高不足2．20m者应计算1／2面积。

（十五）建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。

（十六）雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2．10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1／2计算。

（十七）有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1／2计算。

（十八） 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。

（十九）有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1／2计算。

（二十） 高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。

（二十一）以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

（二十二） 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。

（二十三） 建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

（二十四）下列项目不应计算面积：

1、建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。

2、建筑物内的设备管道夹层。

3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。

4、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。

5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。

6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2。10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

7、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

8、自动扶梯、自动人行道。

9、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。