依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：
一、当事人的名称或姓名、住所
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
二、标的
这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款
及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
四、履行期限、地点、方式
这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任
这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
七、合同生效条款
双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件
在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。
二手房买卖合同如何签订一、应当与房屋的所有权人订立书面的二手房买卖合同。
确定房屋所有权人并不困难，只需要让出售房屋的人出示其房屋所有权证书，房屋所有权证书上所记载的房屋所有权人就是房屋所有权人。应当与房屋的所有权证书上所记载的房屋所有权人签订房屋买卖合同。不要与其他人签订房屋买卖合同。
同时，在签订房屋买卖合同时一定要将该房屋的出售人的基本情况写清楚，如果发生纠纷便于找到对方。
二、要查清所购买的房屋是否已经抵押给他人。
所谓房屋抵押就是为确保债权人的债权的实现，债务人或者其他人与债权人签订房屋抵押合同，并办理抵押登记，将自己的房屋抵押给债权人，如果债务到期后，债务人没有及时偿还，债权人有权用拍卖、变卖房屋所得到的价款实现自己的债权。
在抵押关系中涉及到三方当事人，即债权人（抵押权人）、债务人、抵押人。债权人与债务人是主合同关系，抵押人与抵押权人之间是抵押合同关系。债权人和抵押权人是同一人，而抵押人和债务的不一定是同一人。如果债务人将自己的房屋抵押给债权人，债务人与抵押人就是同一个人。如果债务人用第三人的房屋给自己所欠债务进行抵押，抵押人与债务人就不是同一人。
抵押权人所享有的抵押权是一种物权。物权具有对世的效力。如果你不欠别人钱，而你所购买的房屋在出售前已经抵押给他人了，即他人对该房屋享有抵押权，购买了房屋以后，如果该房屋的抵押权人债权没有实现，即债务人没有偿还欠款，债权人是否有权要求处理该房屋来清偿债务人的债务呢？法律规定是可以的。
抵押权人所享有的权利是一种物权，物权具有对世的效力，对任何人都是有效的。换句话说，任何人都有义务保障他人物权的实现。因此，即使房屋的所有权人已经变化，不影响抵押权人对房屋所享有的抵押权，抵押权人有权要求处理该房屋来清偿债务人的债务，实现自己的债权。就因为如此，如果他人对你所购买的房屋享有抵押权，你购买后，即使你不欠别人钱，抵押权人仍然有权处理该房屋来清偿债务人的债务。你所购买的房屋可能被他人拍卖、变卖的风险。因此，在购买房屋时一定要查清所购买的房屋是否已经抵押给他人就显得至关重要。
三、要明确约定办理房屋产权转移登记的期间
房屋产权转移以房屋产权登记部门的登记为准的，如果只支付了房款，搬到房屋居住，但是没有办理产权转移登记，还是没有取得房屋的所有权。因此，只有办理产权转移登记，购买者才是房屋的所有权人。
在房屋买卖合同中一定要明确约定办理房屋产权转移登记的由哪一方负责，费用由哪一方承担，何时办理房屋产权转移登记。这样，及时办理房屋产权转移登记就可以减少风险。
四、违约责任的约定一定要明确。
违约责任不明，在发生纠纷后，可能导致购买方要求对方承担责任的难度加大，因为民事诉讼是谁主张，谁举证。约定不明不利于购买人举证。不利于发生纠纷后，购买人权利的保护。
如果出售方不能在约定的期限内办理或者履行协助义务，致使房屋的所有权证书不能在约定的期限内办理的，出售方应当承担的责任，要明确约定。
二手房买卖合同范本二手房屋买卖合同范本
卖方：_______________________________（以下简称甲方）
买方：_______________________________（以下简称乙方）
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1、房屋状况：（请按《房屋所有权证》填写）
房 屋 座 落
幢号 室号 套（间）数 建筑结构 总层数 建筑面积（平方方） 用途
2、该房屋的土地使用权取得方式“√”：出让（）、划拨（）。
二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。
八、双方约定的其它事项：_____________________________________
甲方（签名或盖章)_______________ 乙方（签名或盖章）_______________
监证机关：_______________
代理人（签名或盖章）_____________________
代理人（签名或盖章）______________________
签订日期：___________年____月____日
二手房买卖合同纠纷案例2009年11月1日，赵小姐、蒋先生在中原公司居间介绍下，三方签署了《房地产买卖居间协议》及附件一《房地产买卖协议》，约定买方赵小姐以125万元总价购买上海市吴中路某房屋，特别是《房地产买卖协议》第三条违约责任明确，“如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解决本协议。如受约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价的20%向守约方支付违约金”。
2009年11月3日，蒋先生代产权人蒋母签收5万元定金，而此后上海房价大幅上涨近40万元，蒋先生遂以其母不愿意按原价出售该房屋要求取消合同。然后由于房价涨得太多，赵小姐不可能以同样的价格购买到这样的房子，所以要求蒋先生按总房价的20%承担违约责任，但蒋先生则只愿意双倍赔偿定金。经多次协商无果后，赵小姐不得不将蒋先生母子共同诉至法院。被告蒋母接到传票后，表示对蒋先生出售房屋毫不知情，原告手中持有的蒋先生的委托书并非其本人签字，而被告蒋先生则拒绝出庭。
本案中，原被告双方虽然签署的是《房地产买卖居间协议》，但是该协议附件已经明确买卖合同关系成立并生效，所以尽管未签订正式的上海市房地产买卖合同示范文本，也并不影响双方买卖关系的成立。至于被告蒋母辩称其对出售房屋不知情，但是蒋先生在出售房屋时持有房地产权原件和身份证原件，并且蒋先生也提供了蒋母的委托书，这就使得赵小姐有理由相信蒋先生是有代理权的。
因此，即便委托书非蒋母本人签署，但仍然认定被告蒋先生构成表见代理，即该房屋买卖关系对蒋母直接产生法律约束力。退一步，即使蒋先生属于无权代理，根据我国合同法规定，无权代理人应当对交易对方当事人承担损害赔偿责任，即参照合同有效出售方应当承担的20%赔偿责任。
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