房屋抵押债务人将抵押给债权人的房屋在剩余抵押价值范围内再次抵押是合法的，但变卖抵押房屋的价款应当优先偿还给前一个债权人。

依据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。为了充分利用社会财产的价值，法律允许将抵押财产未设立抵押的余额部分再次抵押。

若是抵押的房屋最终变卖所得小于房屋本身的估量价值，因而不法清偿两次抵押房屋的债权，在这种情况下，借款人应当依据《担保法》第五十四条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”，及《城市房地产抵押管理办法》第四十三条“同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿”的规定，优先偿还抵押登记在先的债权。

房屋二次抵押必须同时具备以下条件：

1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房；

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房；

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房；

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人；

5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管；

6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

案情：1996年1月30日，被告河南省嵩县工艺厂因建祥祺大厦资金不足，向原告任红兴借款17万元，约定月利率1。5％，使用期为一年，于1997年1月30日到期。同时约定，被告以正在建筑的祥祺大厦一楼六间门面房（170平方米）作抵押（方位图纸标明从西大街西端第三间至第八间），到期不能归还借款，此房归任红兴所有。原、被告之间签订的借款抵押协议，对抵押物未办理登记。1996年4月15日，被告因资金不足，又与第三人中国工商银行嵩县支行签订了最高限额为88万元的抵押借款合同，被告以祥祺大厦房地产（价值148万元）作抵押，并经嵩县房产所办理了房地产他项权证。合同签订后被告于1996年6月4日至10月22日，分3次在第三人处取得贷款共70万元，月利率为9。24‰。该贷款逾期后，被告未偿还第三人贷款，第三人亦未提起诉讼。原、被告之间借款到期后，原告向被告催要借款本息无果，遂向河南省嵩县人民法院提起诉讼，诉称：被告因建祥祺大厦缺少资金，向其借款17万元，期限为一年，被告并以祥祺大厦一楼六间（170平方米）门面房作抵押。借款到期后，被告未予清偿。现请求被告以抵押物偿还借款本息249900元。被告河南省嵩县工艺厂答辩称：原告所诉属实，同意以抵押物偿还原告债权。只是我厂在第三人处也贷款70万元，将现有资产祥祺大厦（价值148万元）抵押给第三人时，误将已抵押给原告的该大厦一楼六间门面房也抵押给第三人，致使我厂无法清偿原告借款本息。我厂抵押物的价值远远超过所担保的第三人债权数额。现要求变更与第三人办理的他项权证，原告的债权应从我厂抵押给第三人的财产价值余额部分中清偿。第三人中国工商银行嵩县支行述称：原、被告之间的纠纷与其无关。原告不得侵害我行的利益。

审判：河南省嵩县人民法院经审理认为：原、被告之间借款事实清楚，证据充分，原告请求被告偿还借款本息理由正当，应予支持。被告与原告之间签订的借款抵押协议，虽属双方自愿签订，但因未依法办理抵押物登记，不能认定。至于被告与第三人之间签订的贷款抵押合同，抵押物虽经登记，但因抵押物的价值（148万元）远远超过所担保的70万元债权，且被告暂无其他资产可供清偿原告的借款本息，该抵押既影响了被告履行其他债务的能力，也影响了原告债权的实现。为使原告和第三人的合法权益得到实现，被告与第三人间以抵押物担保贷款所办理的房地产他项权证应予变更，原告的债权应从被告抵押给第三人的财产价值余额部分中清偿。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国担保法》第三十五条及有关民事法律政策之规定，该院于1998年10月21日判决如下：

一、被告偿还原告借款本金17万元，利息按月利率1。5％计算至执行完毕之日，该款从被告抵押给第三人的财产价值余额中清偿。

二、被告与第三人办理的房地产他项权证应予变更。