商品房预售有别于普通的房屋买卖，是指在商品房还没完全建好的情况下，开发商先行对外销售。在这种情况下，买房者需要比平常承担更高的风险。因此，法律规定了房地产开发商进行商品房预售应当经主管机关批准。预购的房地产在办理房地产转移登记并领取房地产权利证书前再转让的，按市政府的有关规定办理。
房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：
（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书。
（二）取得《建筑许可证》和《开工许可证》。
（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资。
（四）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议。
（五）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
符合上列条件的，经主管局机关核准后，发给《房地产预售许可证》，核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销许可证》。只有满足了这些条件，开发商才能进行商品房预售。
商品房预售的程序（一）订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定购房示范文本，与预购人订立预售合同。
（二）预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。
（三）预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。
（四）办理预售的商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。
在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。
商品房预售开发商有什么责任（一）房地产开发商应当对预售的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。
（二）预售款应当由房地产开发商委托金融机构代收，代收预售款的金融机构应当为预售款的监管机构。
（三）预售款应当专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向转让人划款。工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让人损失的，应当与房地产开发商承担连带赔偿责任。
（四）房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案。
（五）开发商不能按规定时间交付房地产予受让人使用时，每延期一日应向受让人支付相当于预售房地产价款的万分之五的违约金。延期超过三十天，受让人有权单方解除合同并书面通知开发商，开发商应在十天内将受让人已付的一切款项（不包括利息）退还受让人，并支付房地产价款式百分之十的违约金。
受让人不解除合同的，开发商应按每延期一日向受让人支付相当于上述房地产价款的万分之三的违约金。交付使用的房地产实际建筑面积如大于或少于预售合同规定的面积的，开发商或受让方有权要求对方以面积差额的购房价格补交或退还款项。
商品房预售需注意什么（一）确认开发商已经取得商品房预售许可证
为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。
（二）认真阅读开发商制定的格式条款
按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。
（三）注意土地使用年限
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。
（四）明确约定抵押权的处理方式
为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。
（五）明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
（六）仔细了解开发商的按揭政策
开发商就商品房项目的按揭贷款业务，通常都与一家或几家商业银行建立合作关系，有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。
（七）重要公共配套设施不可忽视
要实现自己的购房目的，不但需明确约定幼儿园建成交付的时间，而且还需约定幼儿园的开园时间以及违反约定的处理办法。
（八）尽可能明确面积误差的处理结算办法
预售合同约定的面积多为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。
（九）明确规划或设计变更的处理办法
商品房项目在开发建设过程中，规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积变化，进而影响双方当事人最终的房款结算金额。
（十）不可忽视前期物业管理和临时管理规约
在业主委员会成立前，商品房交付后的物业服务通常由开发商选聘的物业服务企业负责，小区的公共秩序由开发商制定的临时管理规约予以规范。
（十一）及时办理相关登记手续
商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。
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