（一）客体要件
本罪侵犯的客体是国家的土地管理制度。1988年4月12日七届全国人大一次会议通过了宪法修正案，其中规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地属于国家或集体所有，国家严禁以任何形式转让土地，但土地的使用权可以依法转让。对于非法转让、倒卖土地使用权的，显然是对国家土地管理制度的严重侵犯。
（二）客观要件
本罪在客观方面表现为违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节严重的行为：
l、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》（1988年12月29日通过）、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。
2、必须是非法转让土地使用权的行为。土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。上地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
本罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成本罪，所谓情节严重，主要是指多次实施本罪行为的；非法转让土地使用权数量较大的；牟取非法利益较大的；造成土地严重破坏或荒芜的；等等。
（三）主体要件
本罪的主体为一般主体。凡达到刑事责任年龄，具备刑事责任能力的自然人均可成为本罪主体。依本节第231条规定，单位亦能构成本罪。单位犯本罪的、对单位判处罚金，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依本条追究刑事责任。
（四）主观要件
本罪在主观方面表现为故意，并且以牟利为目的，不以牟利为目的，不构成本罪。牟利不仅是行为人谋取金钱上的利益，而且也指行为人谋取其他不正当的利益，例如为了出国办理护照，为了升官等等。
非法转让土地使用权罪成立条件非法转让土地使用权罪，必须具备以下几个条件：
1．行为人有通过非法转让土地使用权来非法牟利的目的。
2．这一犯罪的主体是特殊主体，即土地使用权的经营管理者和土地使用权的享有者。
3．行为人必须有违反土地管理法规，非法转让土地使用权的行为。其中“违反土地管理法规”，是指违反了土地管理法、森林法、草原法等法律以及有关行政法规中关于的，“非法转让土地使用权”是指将依法管理和持有的土地使用权，违反法律、法规的有关规定，擅自转让给他人的行为。这里的土地使用权是指依法对土地享有使用的权利根据我国土地管理法的规定，土地使用权的享有和转让是由国家法律、法规明确规定的，不能作为一种商品进行随意买卖。即使进行土地使用权的有偿转让，也应根据有关法律、法规的规定和通过有关主管部门的审查和批准才能进行的。
4．非法转让土地使用权的行为，必须情节严重才构成犯罪。对非法转让土地使用权构成犯罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。“情节严重”、“情节特别严重”没有作具体规定，一般主要是指非法转让、倒卖土地面积大、非法牟利多、使大量耕地被破坏，造成其他严重后果和恶劣影响等。
非法转让土地使用权罪立案标准根据最高人民检察院、公安部的相关规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
（一）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
（二）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
（三）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（四）违法所得数额在五十万元以上的；
（五）虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的；
（六）造成恶劣影响的。
非法转让土地使用权罪量刑标准刑法第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
刑法第二百三十一条单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚
1、具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
（1）非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；
（2）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；
（3）非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；
（4）非法获利五十万元以上的；
（5）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
2、具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：
（1）非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；
（2）非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；
（3）非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；
（4）非法获利一百万元以上的；
（5）非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
（二）单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照以上规定处罚。
非法转让土地使用权罪司法解释最高人民法院《关于审理破坏上地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(2000.6.19 法释〔2000〕14号)
第一条 以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;(四)非法获利五十万元以上的;(五)非法转让、倒卖上地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
第二条 实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：
(一)非法转让、倒卖基本农田十亩以上的;
(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的;
(三)非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的;
(四)非法获利一百万元以上的;
(五)非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。
第八条 单位犯非法转让、倒卖土地使用权罪、非法占有耕地罪的定罪量刑标准，依照本解释第一条、第二条、第三条的规定执行。
第九条 多次实施本解释规定的行为依法应当追诉的，或者一年内多次实施本解释规定的行为未经处理的，按照累计的数量、数额 处罚。
非法转让土地使用权罪案例【案情】
2007年3月，在被告人张某任安塞县真武洞镇曹村村民小组组长期间，经曹村村民小组部分村民会议讨论，并与村书记、村主任商量报镇政府有关领导口头答复同意后，决定将本村一个沟壑平整后，由张某代表本村村民小组将该地共50亩以“以租代卖”的形式，按每亩17万元的价格与安塞县畜牧养殖有限公司（以下简称“畜牧公司”），于2008年元月31日签订了租赁期限为70年的土地租赁合同，将该宗土地使用权转让给电力公司。该合同第九条约定“土地租赁费为每亩17万元，共计850万元人民币，由甲方（即曹村）负责办理相关手续”，第十条约定“在双方签订租赁合同之日，乙方（即畜牧公司）给付甲方人民币壹百万元，所租赁土地的相关手续办完后，乙方一次性付清剩余款项”，并由曹村村民委员会在签订合同时作监证并加盖村委会公章。畜牧公司于2007年8月至2008年6月先后以转帐的形式付给村民小组转让费540万元，欠310万元未付清，期间，该村民小组向本村村民发放并收回108份土地有偿转让征求意见书，该108名村民均同意将本村沟壑地有偿转让，并在征求意见书上签名按印，后由曹村村民小组以农（居）民个人建房用地为由提出申请，逐级经村委会、镇政府、县国土资源局、县政府审查盖章签字，审批了曹村70亩宅基地建设用地，其中包括出租给畜牧公司的50亩，畜牧公司将此宗土地转让到手后，在该宗土地上修建了27孔窑洞和33间平房，搞新型绿色养殖业，经安塞县国土资源局证明该宗土地为耕地（基本农田），经市延安言诺土地规划服务有限公司勘测，该宗土地面积为50.76亩。2005年在高某（另案处理）任安塞县真武洞镇曹村村民小组组长期间，为了开支为村集体平整40余亩农田所欠的承包款12万元，2005年6、7月间，高某便召开村民小组部分村民参加的会议，会议讨论决定将本村东边的一宗土地卖掉。会后，高某便与本村村民曹某联系协商，以366000元的价格将此宗土地转让给曹某。次日，曹某交给高某定金17万元。2005年8月17日，高某建代表曹村村民小组（甲方）与曹某、栾某（乙方）签订了曹村土地转让合同，合同约定“由甲方负责给乙方审批30孔窑洞的手续，费用由乙方负担，交款时间为2005年8月17日（即合同签订之日）一次性付清”。后因部分村民不同意将此宗土地转让，合同再未履行。2006年高某不再担任村民小组组长，由张某担任该村村民小组组长后，在一次村民修建委员会上，高某、张某与曹某再次协商以高某以前定下的366000元的价格将此宗土地继续转让给曹某、栾某，所得366000元归曹村村民小组集体所有。现该宗土地未经审批已被曹某抢修了窑洞，经安塞县国土资源局证明该宗土地为基本农田，经延安市言诺土地规划服务有限公司勘测，该宗土地面积为5.91亩。
【审理】
安塞县人民检察院以塞检刑诉字（2009）第36号起诉书指控被告人张某犯非法转让土地使用权罪，向法院提起公诉。法院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。
【裁判】
法院经审理认为，被告人张某作为曹村村民小组组长，违反土地管理法规，未经批准，以牟利为目的，单独或伙同高某代表本组村民将本集体所有的50.76亩土地租赁给他人使用，5.91亩土地出卖给他人使用，情节特别严重，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十八条之规定，构成非法转让土地使用权罪，但被告人张某代表本村村民小组在对外租赁、转让土地前都曾召开过村民委员会及村民修建委员会讨论，是在经会议讨论，大家意见一致同意的情况下作出的决定，且都是为了集体利益的情况下实施的行为，故对其可酌情从轻处罚。依据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第二百三十一条、第二十五条、第七十二条之规定，被告人张某犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年，宣告缓刑四年，并处罚金四十四万三千三百元。
【评析】
非法转让土地使用权罪是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节严重的行为。本罪侵犯的客体是国家对土地使用权的管理制度，客观方面表现为违反土地管理法规，非法转让土地使用权，情节严重的行为，犯罪主体主要是一般主体，单位亦可构成。所谓非法转让土地使用权，是指违反国家土地管理法规的规定，将本人或者本单位依法管理或使用的土地的使用权擅自转让给他人或者单位的行为，情节严重的，即可构成犯罪。依照《中华人民共和国刑法》第二百三十一条的规定，单位也能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定处罚。
在本案中，公诉机关虽然未指控为单位犯罪，但参照《刑诉法解释》第二百一十五条“人民法院审理单位犯罪案件，被告单位被注销或者宣告破产，但单位犯罪直接负责的主管人员和其他直接责任人员应当负刑事责任的，应当继续审理”的规定，对于本属于单位犯罪的案件，而检察机关只作为自然人犯罪案件起诉的，未起诉被告单位的，人民法院也应当继续审理；但是，在审理过程中，人民法院对案件事实的认定和处理应当实事求是，对被起诉的自然人根据具体情况按单位犯罪中的直接负责的主管人员或直接责任人员处罚。
因此，对于应当认定为单位犯罪的案件，检察机关只作为自然人犯罪案件起诉的，人民法院应及时与检察机关协商，建议检察机关对犯罪单位补充起诉。如检察机关不补充起诉的，仍应依法审理，对被起诉的自然人根据指控的犯罪事实、证据及庭审查明的事实，依法按单位犯罪中的直接负责的主管人员或其他直接责任人员追究刑事责任，故此，被告人张某的行为已构成非法转让土地使用权罪。
应当注意的是，由于此类案件不能径行对单位判处刑罚，人民法院在制作裁判文书时，既不能将单位列为被告，也不能引用《刑法》总则关于单位犯罪的条款，但应引用刑罚分则关于单位犯罪追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员刑事责任的有关条款，即《刑法》第二百三十一条规定。
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