所谓“宅基地换房”，就是在国家政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划设计和建设有特色、适于产业聚集和生态家居的新型小城镇。农民则以其宅基地，按照规定的置换条件换取小城镇中的一套住房，迁入小城镇居住。

对“宅基地换房”，批评者抨击称，地方政府是在打农民的主意，拿农民的宅基地指标去扩张城市，是对农民的一场剥夺。而该试验的推动者则把此视为改变农村生活方式、让农民彻底融入城市的制度创新。

其实，这场争论的关键在于如何厘清宅基地的权利内涵。只要把这个道理讲透了，无论是“握有合法暴力”的政府还是被指“唯利是图”的开发商，只要与农民坐下来谈判，剩下的就只是宅基地的对价问题了。

农民的宅基地要置换城镇房产，要经历如下关键步骤：

首先，农户向所属村民委员会提出申请，承诺自愿永久性放弃宅基地等；

其次，经村民会议同意后，由具有房地产评估资质的评估机构，评估已申请放弃宅基地农户的住宅、非住宅房屋和附属物等价值；

第三步，该评估价被确认后，农户开始选房、签约，并签订置换协议；

第四步，村民委员会统一向镇政府申报，接受审核，在报经区级政府批准后，收回宅基地使用权，注销其集体土地使用证，农户在规定期限内腾空旧房并交出钥匙；

第五步，置换房由政府成立的投资公司统一规划建设，向农户提供。新房交付时，拆迁农民所得的补偿和奖励与所置换的城镇住房价值一并结算，多退少补。

在实际操作中，宅基地换房会碰到许多问题，这些问题主要表现在以下几个方面。

一是政府的积极性问题。在宅基地流转与推进农民市民化的进程中，政府始终起着主导作用。而政府能否发挥积极性、在多大程度上发挥积极性，这主要取决于政府的政绩导向。如果政府一味以经济效益为导向，则它可能会比较被动。因为在这个过程中，政府很可能无利可图、亏本甚至引发许多不必要的麻烦。例如一旦发生社会群体性事件，不但会影响整个社会的和谐，还会损害政府的形象。又如宅基地置换客观上有一个规模的要求，最理想的状态是整个村庄的置换，这样成片的土地能改造成为耕地或其他建设用地。而问题在于，要做到整个村庄的全部置换是比较困难的，一个村（或村庄）愿意置换的往往是零星的散户，这样置换出来的宅基地就没有更多的实用价值。

二是农民权益的保护问题。在当前农村，土地（承包地与宅基地）对于农民的社会保障意义，已经远远超过其获得实际收益的本义，土地已经成为农民获取安全感的基本来源。在围绕土地的利益博弈中，农民是力量弱小的个体，政府掌握着公共权力，是主导力量。政府利用公共权力征用农民的宅基地，虽然建立在农民自愿的基础上，但农民依然是被动的，并且是以失去对宅基地的支配权为前提的。置换后，农民虽然拥有了集聚区的房屋以及相对应土地的使用权，但受公寓格局的限制，无法像原有宅基地一样可以自由灵活地支配，而且还将丧失原有的生活方式和人脉根基。一些地方政府不顾农民意愿，强势推进宅基地置换，引发诸如“农民被上楼”等社会稳定问题，则属于侵犯人权的性质了。从当前的情况看，土地纠纷占到农村群体性事件的65%左右，足可以看出土地在农民心中的分量，以及它在处理官民关系中的敏感性。需要指出的是，宅基地置换牵涉土地所有权、使用权、价格、补偿、物业管理等一系列具体的问题，但由于没有统一的法律与制度，农民权益的保护缺乏刚性的法制基础。

三是农民置换的成本问题。各个地区宅基地换房的具体方式不一，但不管采用哪种方式，都需要支付相应面积的成本价，如果房型不匹配，置换的房型较大，多余的部分就需要出更多的钱进行补足，这虽然有利于改善农民的居住条件，但却是一笔不小的费用。置换后的公寓房，农民需要拿出一定数量的资金进行装修和更换家居用品，这也给经济条件不宽裕的农民带来了一定的压力。还有集聚区实行的是社区化管理模式，因此农民每年需要缴纳一笔新增的物业管理费。同时，由于城镇的物价普遍高于农村，置换后的农民远离承包地，多数无法从事农业经营，农民的生活成本将大大提高。此外，换房之后虽然政府一般会对农民进行免费的技术培训，也会提供相当数量的就业岗位，但这种培训和安排未必会与农民的需求相匹配，这些都是需要考虑的实际问题。还需要指出的是，与拆迁赔偿相比，换房农民获得的利益相对较小（拆迁一般是按实际面积赔偿，且可以补贴装潢费、周转费等费用，按时完成拆迁还有额外奖励），这是一种比较成本的损失。

四是农民对城市生活的适应问题。农民市民化，不仅仅是职业身份的转变和居住空间的位移，更是社会角色的转型与社会关系的重构。农村是农民长期生活居住的地方，形成了稳定的生活习惯、人脉关系和文化价值观念。与单纯物理空间的变动相比，农民自身的文化素质、价值观念和行为方式的转变与调整显得更为艰难和长期。在磨合过程中，不少农民会继续沿袭原有的思维方式、生活方式和行为方式。例如农民入住小区后会拒绝缴纳物业管理费，会在小区内种菜、养鸡、乱堆乱放等。而由于缺乏开放的空间（小区一般为封闭的套房式公寓），农民自由的人际交往也将受到很大的约束。这对许多人而言，是一个比较痛苦的适应过程。至于在城市办事、工作之类，农民会面临比在农村更多的困难，这又是一个实际情况。

五是相关的配套问题。以宅基地换房推进农民市民化，是一个复杂的社会工程，既要处理好具体的规划和运作问题，还要解决一系列配套与善后的问题。这些配套与善后问题，包括集聚区基础设施与公共设施的完善，新成立的社区管理，农民搬迁后的土地复耕、劳动就业、社会保障、子女教育等问题。更深层次的，还要解决他们的思维观念和文明素质的转变与提升问题。至于跨镇、跨村进行异地置换的，还必须处理好户籍与社会管理方面的关系。

上面所列的这些问题，在当前利益关系显得特别敏感的时期，迫切需要相关部门谨慎对待，积极采取有效措施，尽最大可能把各种矛盾和纠纷控制在可接受的程度之内。