根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：

（一）土地所有权不得抵押，地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押，乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

（三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

（四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

（五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

（六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

（七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

（八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

（九）依法不得抵押的其他房地产。

房地产抵押登记虽然并不影响抵押合同的成立与生效，但是登记却是抵押权成立与生效的必要条件，具体说来，抵押登记具有如下法律效力：

（一）决定抵押权是否成立。已经登记，抵押权成立；尚未登记，则抵押权不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登记完成前这段时间内，如果抵押人将抵押物转让给了第三人，抵押合同的权利人不得对第三人主张抵押权的追及效力。因为在抵押登记完成前，权利人尚未取得抵押权。

（二）确定抵押权的效力范围。通过抵押登记，可以确定抵押物的具体范围和抵押担保的债权范围，房产抵押属于不动产抵押的范畴，只是签订抵押合同，抵押权不设立，只有进行登记之后，抵押所担保的财产范围和数额才确定。

（三）确定抵押权的顺位。如果同一抵押物上成立了多项抵押权或其他优先权，则按照抵押登记的顺序决定优先受偿的顺序。一般而言，登记在先的权利人可以优先受偿。

房产抵押登记对抵押权的设立如此重要，那么在进行房产抵押登记要注意什么问题呢？下文将为您详细介绍：

（一）确认由抵押当事人向登记机关提出申请。《城市房屋权属登记管理办法》规定，他项权利登记应由权利人和他项权利人共同申请，这一规定中的权利人即是房屋所有权人，他项权利人即是抵押权人。当事人在填写登记申请表时，应当签名以示对申请登记事项的真实性负责。

（二）抵押共有的房地产是否经过共有人同意。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。这一规定并未区分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份额单独进行抵押，这种抵押应当是有效的。但是房地产能设定担保就在于它的交换价值，特别是用于抵押的房产很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，届时实现抵押权就会十分困难，徒增社会纠纷。

（三）房产与土地使用权分别登记的问题。有的抵押人在办理房产抵押前，已经将国有土地使用权进行了抵押，房地一体原则，应视为地上建筑物已同时抵押。房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致，后一次抵押可以作为以余额部分设定的抵押、作为登记顺位在后的抵押权。在登记时，可在登记文件中说明。

（四）当事人使用假房屋所有权证。使用假房屋所有权证进行金融诈骗的虽是极少数人，但是几乎每个城市都遇到过此类情况。假房屋所有权证危害极大，一旦被犯罪分子得逞，将会造成巨大的经济损失，并且登记机关对此要承担一定的责任。因为鉴别房屋所有权证的真伪，是登记机关进行审核的一项主要内容。